고강도 8.2 부동산대책, 알쏭달쏭 물어보세요

고강도 8.2 부동산대책, 알쏭달쏭 물어보세요

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과열 양상을 보이는 부동산 시장을 안정시키기 위한 고강도의 정부 대책이 2일 발표됐다. 정부의 8.2 부동산 대책 중 질문이 많이 나오는 알쏭달쏭한 부분만 모아 정리했다.

Q: 다주택자에 대해 양도소득세를 중과한다는데, 언제부터인가

A: 조정대상지역이라면 내년 4월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용된다. 일반 양도소득세율(현행 6~40%)에서 10%포인트를 가산(3주택자는 20%p 가산) 한다. 집을 오래 보유하면 양도세를 줄여주는 장기보유특별공제(현행 10~30%)도 다주택자에게는 적용하지 않는다. 다주택자 양도세 부담이 크게 늘 것으로 보인다. 물론 3월 31일까지 매도하면(잔금 혹은 등기이전 중 빠른 것 기준) 일반세율이 적용되고, 장기보유특별공제 혜택도 받는다. 

Q: 1세대 1주택자에게 주는 양도세 비과세 혜택도 달라지나.

A: 비과세 요건이 강화된다. 그동안은 2년 간 보유만 해도 됐지만 앞으로는 2년간 거주도 해야 비과세 혜택을 준다. 투자 목적으로 전세 끼고 집을 사두는 이른바 '갭투자' 수요를 줄이기 위한 조치다. 단 2년 거주 요건은 8월 2일 이후 취득 주택에 대해서만 적용한다. 대책 발표 전 구입한 주택은 2년 거주 요건을 채우지 못해도 비과세 혜택을 받는다.

Q: 아파트 분양권을 프리미엄 받고 팔 때 내는 세금은 증가하나. 

A: 그렇다. 그동안은 분양권을 2년 이상 가지고 있으면 일반 세율(6~40%)로 과세했지만 앞으로는 보유기간과 관계없이 50%로 과세한다. 단 적용시기는 내년 1월 1일 이후 양도하는 분양권부터 적용된다. 

Q: 일시적 1세대 2주택 비과세 혜택은 어떻게 되나. 

A: 주택 한 채가 있는 상황에서 추가로 집을 구입할 경우, 기존 집을 3년 내에만 팔면 '일시적 1세대 2주택'으로 봐 기존 주택을 매각할 때 비과세 혜택을 주는 제도가 지금도 있다. 이 제도는 앞으로도 유지된다. 

LTV와 DTI 강화는 약 2주후부터 

Q: 주택담보대출에 대한 LTV와 DTI가 대폭 강화된다는데, 즉시 적용되나. 

A: 감독 규정 개정안 시행 이후의 대출 승인 분부터 적용된다. 앞으로 감독규정 개정까지는 최소 2주 이상이 걸릴 것으로 보인다. 따라서 대출 계획이 있는 사람은 서두를 필요가 있다. 개정안 시행 이전에 대출 승인이 난 것은 종전 기준이 적용되기 때문이다. 그리고 집단 대출에 대한 LTV와 DTI 규제는 대책발표 이후(8월 3일) 입주자 모집 공고되는 사업장이면 중도금과 잔금 대출에 적용된다. 

Q: 집단 대출에 대해 LTV와 DTI를 갑자기 40%로 강화하면 자금을 마련하지 못한 분양자들은 어떻게 하나 

A: 집단 대출 규제는 대책 발표 이후 입주자 모집 공고된 사업장부터만 적용되기 때문에 그런 경우는 거의 없을 것이다. 단 앞으로 아파트 일반 분양 청약할 때 중도금 대출에 강화된 LTV와 DTI 규제가 적용된다는 점을 명심하고 청약 해야 한다. 

Q: 맞벌이 부부다. 남편 이름으로 대출받아 아파트 한 채를 가지고 있는데, 아내 이름으로 대출받아 한 채를 더 사려 한다. 가능할까.

A: 투기지역 내 아파트 구입이라면 안된다. 앞으로는 투기지역내에서 주택담보대출은 세대당 1건으로 제한된다. 강남 아파트는 앞으로 현찰이 없으면 구입하기 어려워 진다. 

재건축 아파트 매매, 오늘까지만 가능

Q: 투기과열지구로 지정된 지역 내 재건축 아파트는 앞으로 사고 팔 수 없나. 

A: 원칙적으로 조합 설립인가 이후 소유권 이전등기(이전고시) 이전 단계에 있는 단지는 매매가 불가능하다. 정확히 얘기하면 아파트를 살 수는 있지만, 사더라도 새 아파트 분양은 받을 수 없고, 현금 청산 대상이 된다.

Q: 선의의 피해자가 발생할 수도 있는데.

A: 그래서 몇 가지 예외 조항을 뒀다. 사업이 지지부진한 재건축 단지는 매매가 가능하도록 했다. 즉 조합 설립 인가 후 2년 내 착공하지 못한 단지의 재건축 아파트를 2년 이상 가지고 있으면 매매가 가능하다. 또 사업시행인가 후 3년 내 착공하지 못하고 3년 이상 소유하고 있을 경우도 매매 가능하다. 질병, 직장 이전 등 불가피하게 주택을 양도하는 경우도 예외가 인정된다. 

Q: 최근에 재건축 아파트를 사기로 하고 계약금을 보낸 상태다. 이 경우도 매매가 안 되나.

A: 그것까지 막을 경우 선의의 피해자가 생긴다. 따라서 정부는 투기과열지구 지정(8월 3일) 이전에 계약을 맺은 사람에 대해서는 조합원 지위의 승계를 허용할 방침이다.

재개발 조합원 분양권도 전매 금지

Q: 투기과열지구 내 재개발도 이번 조치에 해당되나

A: 그동안은 투기과열지구로 지정되더라도 재개발과 도시환경정비사업의 조합원 분양권은 전매 제한이 없었다. 그러나 앞으로는 관리처분인가 후부터 소유권 이전 등기시까지 조합원 분양권 전매가 금지된다. 단 이것은 국회에서 법 통과가 돼야 하는데 올해 12월까지는 법 개정을 완료한다는 게 정부의 설명이다. .

Q: 투기과열지구 내 정비 사업의 분양을 받은 경우 재당첨이 제한된다는데

A: 그렇다. 그동안도 일반 분양을 받은 경우 5년 간 다른 정비 사업의 일반 분양을 받을 수 없었다. 여기에 더 나아가 앞으로는 일반분양 뿐 아니라 조합원 분양에 당첨된 세대에 속하는 사람은 5년간 투기과열지구 내의 정비 사업 일반분양 또는 조합원 분양의 재당첨을 제한한다. 단 이것도 국회에서 법 통과가 돼야 하는데 올해 12월까지는 법 개정을 완료한다는 게 정부의 설명이다.

Q: 법 개정 전부터 정비사업 구역 내 소유 주택에 대해서도 조합원 분양 재당첨 제한이 적용되나.

A: 이번 대책의 목적은 투기 수요를 차단하는 것이므로 도정법 개정이전부터 투기과열지구내 정비사업 예정주택을 소유한 사람도,

ⅰ) 법 개정 후 투기과열지구내 정비사업 일반분양을 먼저 받은 경우 

ⅱ) 법 개정 후 투기과열지구내 추가로 정비사업 예정주택을 취득하여 조합원 분양을 먼저 받은 경우,

조합원 분양이 제한된다. 

* (사례) ’16.8월 A 재건축아파트 취득(조합원 분양 전)

→ ’17.12월 도시정비법 개정‧시행 → ’18.1월 B 재건축아파트 취득

→ ’18.2월 B 재건축아파트 관리처분인가

→ ’23.2월까지 A 재건축아파트 조합원 분양신청 불가

아파트 구입할 때 자금조달계획 설명해야 

Q: 아파트를 사려면 앞으로는 자금조달계획 신고서를 내야 한다는데

A: 투기과열지구에서 3억원 이상의 주택거래(분양권 전매 포함시)를 할때는 부동산 거래 신고와 별도로 자금 조달 계획 신고를 해야 한다. 자기자금, 차입금 등 주택 취득에 소요되는 자금의 조달계획을 기재해 시, 군, 구청에 제출한다. 시, 군, 구청은 관할 세무서에 신고 내용을 통보할 수 있으며, 허위 사실로 의심될 경우 사실 여부를 조사할 수 있다. 앞으로는 출처를 명확히 소명하지 못하는 경우 주택 매입을 꺼릴 것으로 보인다. 

Q: 앞으로 투기과열지구 및 조정 대상지역에서는 1순위 요건이 강화되고 가점제가 확대 적용된다는데 언제부터 적용되나

A: 주택공급규칙이 개정되는 대로 9월 중 시행된다. 지금은 청약 통장 가입 후 수도권은 1년, 지방은 6개월 경과하고 납입횟수와 예치기준금액 충족시 1순위 자격 획득한다. 하지만 앞으로는 1순위 자격을 청약 통장 가입 후 2년, 납입횟수 24회(국민주택에 한해 적용)이상으로 강화한다. 투기과열지구와 조정대상지역에 대해 가점제 적용도 확대된다. 

Q: 주택임대사업자 등록을 고민 중인데, 어떤 혜택이 있는 건가. 

A: 임대사업자 혜택은 앞으로도 계속된다. 정부는 다주택자에 대해 임대사업자 등록을 의무화하는 방안도 검토중이다. 구체적인 혜택은 표로 정리했다. 

8.2 부동산 대책 적용 시점 정리