Ⅰ. 서론
1. 연구목적
지방세법에서는 개인 간의 거래 또는 신축 건물 취득 등에 대한 취득세 과세표준을 신고가액과 시가표준액 중 큰 금액으로 하고 있다. 또한 양도소득세 도 2006년까지는 실거래가액 대신 기준시가 과세를 원칙으로 하였으나 시가표준액 또는 기준시가가 대개 시세보다 낮은 실정이므로 대부분의 거래당사자들은 취득세 또는 양도소득세를 회피하기 위하여 다운계약서를 작성하여 세무 신고하는 것이 오랫동안 관행처럼 이루어져 왔지만 부동산 매매의 경우에는 2006년부터 부동산 실거래가 신고제도, 취득가액 등기부기재제도 및 양도소득세 실거래가 과세 전환 등이 도입됨으로써 다운계약서 작성행위가 크게 감소한 것으로 추정되고 있다. 그러나 신축 건물에 대한 취득세 과세표준 산입여부에 대한 명문화된 법령이 없어 누락되는 세원이 있을 것으로 추정된다.
본 연구에서는 신축 건물에 대한 취득세 신고가액 현실화 방안을 제시하고자 한다.
2. 연구범위와 방법
지방세 과세표준 현실화와 관련된 연구는 활발하게 진행되고 있지 않는 실정이다 본 연구에서는 지방세 과세표준에 대한 내용보다는 신축 건물에 대한 취득세 신고가액 현실화를 다루고자 한다.
건물을 신축하게 되면 건물 준공검사를 한 후 60일 이내에 취득세를 신고하고 납부해야 한다.1) 취득세는 과세표준액에 세율을 곱하여 계산하고, 과세표준액은 취득당시의 가액이고, 취득당시의 가액은 납세의무자의 신고가액으로 규정되어 있다. 세율은 2.8%이다.
신축 건물에 대하여 취득세를 신고 할 경우 취득세 과세표준액은 지방세법 령 및 시․도세 조례와 규칙에서도 과세표준 산입여부에 대한 기준도 없고, 과세관청과 납세의무자 간에 취득세 과세표준 산입 놓고 다툼도 발생하기도 하고 취득세를 신고납부한 후에도 세무조사 시 누락된 비용에 대하여 취득세를 추징하기도 한다.
본 연구에서는 현재 시행되고 있는 지방세 제도와 선행연구를 검토하고 특히 △광역시를 대상으로 2013년부터 2015년에 신고된 부동산 실거래 자료를 이용하여 취득세 과세표준액에 대한 문제점을 알아보고자 한다. 이를 위해 본 연구는 제2장에서 현행 취득세 과세표준 제도를 고찰하고 선행연구를 검토한다. 제3장에서는 신축 건물에 대한 취득세 신고실태의 문제점을 정리하고 현실화 방안을 제시한다. 제4장에서는 본 연구의 결론과 한계를 제시하고자 한다.2)
1) 사용승인일 이전에 임시사용승인을 받거나 사실상 사용하게 되면 임사사용승인일 또는 사실상 사용일로부터 60일 이내에 신고납부해야 한다.
2) 본 연구는 문헌연구와 실증연구를 병행하였으며, 취득세를 담당하는 세무공무원, 세무사, 법무사 사무실 담당자들에 대한 면담도 함께 수행하였다.
Ⅱ. 취득세 과세표준 및 선행연구
1. 취득세 과세표준
1) 신고가액과 시가표준액 중 큰 금액을 과세표준으로 하는 경우(개인 간 거래 등)
지방세법 제10조 제1항에서는 "취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다"라고 규정하고 있다. `취득 당시의 가액`이다. 제2항을 보면 "제1항의 규정에 의한 취득 당시의 가액은 취득한자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다"라고 규정하고 있다. 따라서 과세관청에서는 그 신고가액이 시가표준액보다 크면 신고가액을 그대로 과세표준으로 하고, 신고가액이 시가표준액보다 작으면 시가표준액을 과세표준으로 하는 것으로 운영하고 있다.
2) 실거래가액을 과세표준으로 하는 경우(법인과의 거래 등)
지방세법 제10조 제5항을 보면 "다음에 게기하는 취득(증여·기부 기타 무상취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 및 제3항 후단의 규정에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다"고 규정하고 다음과 같이 다섯 가지 유형을 열거하고 있다.
(실거래가액을 과세표준으로 하는 경우)
1. 국가ㆍ지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득
4. 공매방법에 의한 취득
5. 부동산 거래신고에 관한 법률 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제6조에 따라 검증이 이루어진 취득
2. 건물 유형별 시가표준액 제도
1) 주택 시가표준액
(1) 주택 시가표준액
현행 지방세법에서는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공시된 개별주택가격 또는 공동주택가격을 각각 개별주택(단독, 농어가, 다가구 주택 등)과 공동주택(아파트, 연립, 다세대 주택 등)의 시가표준액으로 하도록 규정하고 있다(지방세법 시행령 제2조). 다만, 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장․군수․자치구청장이 동법의 규정에 의하여 국토교통부장관이 제공한 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가격을 시가표준액으로 하고, 공동주택에 대한 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 지역별․단지별․면적별․총별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정자치부장관이 정한 기준에 따라 시장․군수․자치구청장이 산정한 가액을 시가표준액으로 한다(지방세법 제4조 제1항 및 동법 시행령 제3조).
(2) 개별주택가격 결정 절차
국토교통부장관은 매년 1월 1일을 공시기준일로 하여 국가․지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 되는 표준주택가격을 조사․평가하여 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 결정․공시한다(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제16조 제1항).
한편, 시장․군수․자치구청장은 국토교통부장관으로부터 통보받은 개별주택가격의 조사․산정지침에 따라 주택시장의 가격정보 제공과 국가․지방자치단체 등의 기관이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용하기 위한 목적으로 당해 주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준주택가격을 기준으로 주택가격비준표를 사용하여 개별주택가격을 산정한 후 감정평가업자의 검증을 받아 시․군․구 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 1월 1일 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별주택가격을 매년 4월 30일까지 결정․공시한다(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제16조 제2항).
(3) 공동주택가격 결정 절차
국토교통부장관은 국세청장이 국토교통부장관과 협의하여 공동주택가격을 별도로 결정․고시하는 경우를 제외한 나머지 공동주택을 대상으로 주택시장의 가격정보 제공과 국가․지방자치단체 등의 기관이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있는 목적으로 공동주택가격을 조사․산정하기 위하여 부동산가격의 조사․산정에 전문성이 있는 한국감정원에 의뢰하여 한국감정원이 매년 1월 1일 공시기준일 현재를 기준으로 인근 유사 공동주택의 거래가격․임대료 및 당해 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등과 공동주택 소유자 및 그 밖의 이해관계인의 의견 등을 종합적으로 참작하여 조사․산정한 공동주택조사산정보고서를 제출받아 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 4월 30일까지 공동주택가격을 결정․공시하도록 규정하고 있다(「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제17조).
2) 일반건물 및 부속토지의 시가표준액
(1) 일반건물 부분에 대한 시가표준액
건물에 대한 시가표준액은 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정․고시하는 건물신축가격기준액에 건물의 구조별․용도별․위치별 지수, 경과연수별 잔존가치율, 건물의 규모․형태․특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율을 적용하는 방식에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다(지방세법 제4조 제2항 및 동법 시행령 제4조 제1항 제1호).
건물 시가표준액은 매년 1월 1일 현재 시장∙군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)이 위의 방식에 따라 산정하여 특별시장․광역시장 또는 도지사의 승인을 받아 결정한다. 다만, 시가의 변동 또는 그 밖의 사유로 이미 결정한 시가표준액을 그대로 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 특별시장․광역시장 또는 도지사는 행정자치부장관의 승인을 받아 해당 시가표준액을 변경결정할 수 있다(지방세법시행령 제4조 제3항).
한편, 현재 건물의 시가표준액 산출은 <그림 1>건물의 시가표준액 산출체계도에 따라 산정하고 있다.
<그림 1>에 의한 건물 시가표준액 산출요령을 보면 다음과 같다.
① 주택이외의 건물에 대한 시가표준액은 지방세법시행령 제4조의 규정에 의하여 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정․고시하는 건물신축가격 기준액 (58만원, 2010년: 54만원, 2009년 : 51만원)에 구조별․용도별․위치별지수와 경과년수별 잔가율을 곱하여 1㎡당 금액을 산출한다.
② 산출한 1㎡당 금액(A×B×․․E)에서 1,000원 미만은 절사하되, 다만, 1㎡당 금액이 1,000원 미만일 때는 1,000원으로 한다.
③ 내용연수가 경과된 건물은 최종연도의 잔가율을 적용한다.
④ 규모 및 특수부대설비와 건물여건 등 가감산특례에 해당하는 건물에 대하여는 산출가액(A×B×‥면적)에 일정율을 가감한 가액을 시가표준액으로 한다.
한편, 건물 신축가격기준액은 <표 1>의 연도별 건물 신축가격 기준액과 같이 행정자치부장관이 정한 기준액을 적용한다.
| 구분 | 2004년 | 2005년 | 2006년 | 2007년 | 2008년 | 2009년 | 2010년 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ㎡당 (천원) | 180 | 460 | 470 | 490 | 510 | 510 | 540 |
| 2011년 | 2012년 | 2013년 | 2014년 | 2015년 | 2016년 | ||
| 580 | 610 | 620 | 640 | 650 | 660 |
자료 : 「건물시가표준액조정지침」, 행정자치부, 각년도
(2) 일반건물 부속토지에 대한 시가표준액(개별공시지가)
건물 부속토지도 토지이므로 그 시가표준액은 일반 토지에 대한 시가표준액과 동일하다. 즉, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 개별공시지가를 시가표준액으로 하되, 개별공시지가가 공시되지 아니한 경우에는 시장․군수∙구청장이 동법의 규정에 의하여 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 한다(지방세법 제4조 제1항). 이러한 토지의 시가표준액은 「지방세기본법」 제34조에 따른 세목별 납세의무의 성립시기 당시에 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 개별공시지가로 한다(지방세법 시행령 제2조).
한편, 개별공시지가 산정 절차는 다음과 같다. 즉, 국토교통부장관이 매년 1월 1일을 공시기준일로 하여 표준지공시지가를 조사․평가하여 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 결정․공시하면(「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제3조 내지 제10조), 시장․군수․자치구청장이 국토교통부장관으로부터 통보받은 개별공시지가의 조사․산정지침에 따라 하나 또는 둘 이상의 표준지공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정한 후 감정평가업자의 검증과 토지소유자 등의 의견을 반영하여 시․군․구 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 1월 1일 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격인 개별공시지가를 매년 5월 31일까지 결정․공시한다(「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제3조 내지 제15조).
| 구분 | 시가표준액 | 산정방법 | 과표결정권자 |
|---|---|---|---|
| 주택 (건물＋부속토지) |
개별주택가격 공동주택가격 |
시가방식 (공시가격) |
개별주택 표준지주택:국토교통부장관 개별주택:시장군수구청장 (주택가격비준표로 환산) 공동주택:국토해양부장관 |
| 건물 (부속토지 제외) |
건물시가표준액 | 원가방식 | 신축기준가액:국세청장 각종지수등:시장군수구청장 ※ 조정기준결정 및 승인 : 행정자치부 장관 |
| 건물 부속토지 | 개별공시지가 | 시가방식 (공시가격) |
표준지:국토교통부장관 개별필지:시장군수구청장 |
3. 지방세 과세표준 구분
1) 토지 취득세 과표
「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」의 규정에 의하여 공시된 가액으로 하되, 개별공시지가가 공시되지 않은 경우에는 시장․군수가 동법에 의하여 국토교통부장관이 제공하는 토지가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하도록 되어 있고(지방세법 제4조 제1항) 2006년 1월 1일부터는 부동산 실거래가 신고제도가 시행됨에 따라 실거래가액이 과표로 규정되어 있다. 다만, 개인 간 거래에 있어 「공인중개사 업무 및 부동산실거래 신고에 관한 법률」 제27조의 규정에 의하여 검증이 이루어지지 않는 토지의 경우에는 부동산 실거래가를 기준으로 하는 과표산정방식의 적용이 제외된다. 특히, 일반건물과 함께 거래되는 부속토지의 경우 검증 자체가 이루어지지 않기 때문에 토지․건물 시가표준액 합계와 신고가액 중 높은 가액이 과표로 활용되고 있다.
2) 주택 및 일반건물 취득세 과표
주택 및 건물에 대한 취득세 과표는 <표 2-1>에 정리되어 있고, 동 표에 따르면 공동주택 및 단독주택(다가구 포함)의 경우 2006년 1월 1일부터 「공인중개사 업무 및 부동산실거래 신고에 관한 법률」에 의한 신고가액(검증이 이루어진 경우에 한함)이 취득세 과표로 사용된다.
| 구분 | `05.5.1~12.31 | `06.1.1 이후 | `07.1.1 이후 | `08.1.1 이후 |
|---|---|---|---|---|
| 공동주택 | - 아파트 : 국세청기준시가 - 다세대·연립주택 : 부동산공시법에의한 공동주택가격 |
- 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」 에 의한 신고가액 (검증이 이루어진 경우에 한함) |
- 좌동 | - 좌동 |
| 단독주택 (다가구포함) |
- 부동산공시법에 의한 개별주택가격 |
" | " | " |
| 일반건물 | - 신축건물기준가액(46만원) × 각종지수 등 |
- 신축건물기준가액(47만원) × 각종지수 등 |
- 신축건물기준가액(49만원) × 각종지수 등 |
- 신축건물기준가액(51만원) × 각종지수 등 |
자료 : 취득세운영실무, 대구광역시, 2016, 관련 내용을 수정 보완함.
일반건물의 취득세 과표는 신축건물기준가액에 각종지수 등을 적용하여 산출되고, 과표산정 방법과 결정권자를 요약하면 <표 2-2>와 같다.
| 구분 | 현행 시가표준액 | 산정방법 | 결정권자 | |
|---|---|---|---|---|
| 부 동 산 |
토지 | 개별공시지가 | 시가방식 (공시가격) |
- 표준지 : 국토교통부장관 - 개별필지 : 시장군수구청장 |
| 주택 | 개별주택가격 | 시가방식 (공시가격) |
- 단독주택 표준주택 : 국토교통부장관 개별주택 : 시장군수구청장 - 공동주택 : 국토교통부장관 |
|
| 건축물 | 시가표준액 (신축건물기준가액×각종지수× 경과년수×면적×가감산특례) |
원가방식 | - 신축기준가액 : 국세청장 - 각종지수 등 : 시장군수구청장 ※ 조정기준 : 행정자치부장관 |
|
| 차량 등 기타물건 | 시가조사 (물건별 기준가액×잔가율) |
시가방식 (거래가액) |
- 시장군수구청장 ※ 조정기준 : 행정자치부장관 |
|
자료 : 취득세운영실무, 대구광역시, 2016 관련 내용을 수정 보완함.
<표 2-2>에 제시되어 있듯이 시가표준액을 산정할 때 부동산의 경우 토지와 주택은 시가방식을 적용하고, 일반건물은 원가방식을 적용하고 있다. 또한 건축물의 경우 신축기준가액은 국세청장이 결정하는 반면 각종지수 등은 시장군수구청장이 결정하는 등 시가표준액 산정에 영향을 줄 수 있는 변수의 결정이 이원화되어 운영되고 있다.
차량 등 기타물건의 경우에는 시가방식에 의해 시가표준액이 산정되며, 행정자치부장관의 조정기준을 참조하여 시장․군수․구청장 결정한다.
4. 부동산 관련 취득세 과세표준 체계
취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 하는 것이 원칙이지만, 연부3)로 취득하는 경우에는 연부금액으로 하도록 되어 있고, 취득당시의 가액이란 취득자가 신고한 가액에 의하고 있지만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액을 따른다. 부동산 관련 취득세 과표 체계를 정리하면 <표 2-3>와 같다.
주택 및 토지의 시가표준액은 단독주택가격･공동주택가격･개별공시지가가 되므로 납세자가 쉽게 파악할 수 있으나, 주택 이외의 일반건물은 각종 지수 및 가․감산율 등을 감안해야 한다.
| 과세표준 | 시가표준액 | 적용대상 | |
|---|---|---|---|
| 사실상 취득가격 |
- | -국가·지방자치단체 등으로부터의 취득 - 외국으로부터의 수입에 의한 취득 - 법인장부, 판별문에 의해 취득가격이 입증되는 취득 - 공매방법에 의한 취득·공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제27조에 의한 신고 및 제28조에 의한 검증된 취득 ※ 무상취득 및 특수관계자와의 거래로 조세를 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 취득은 제외 |
|
| 신고가와 시가표준액 중 높은 금액 |
주택 | 주택공시가격 | 사실상 취득가격 적용대상외의 유상취득 (예 : 개인간의 일반건축물 거래 등) |
| 토지 | 개별공시지가 | ||
| 일반건축물 | 자치단체장이 결정한 가액 |
||
| 시가표준액 | 위와 동일 | 무상취득 등 취득가가 없는 경우 | |
자료 : 취득세운영실무, 대구광역시, 2016, 관련 내용을 수정 보완함.
개별공시지가 및 개별주택가격이 공시되지 않은 토지 및 주택의 시가표준액은 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 자치단체장이 산정한 가액으로 한다. 공동주택의 경우에는 행정자치부장관이 정하는 기준에 따라 자치단체장이 결정한 가액을 시가표준으로 본다.
주택 이외의 일반건물에 대한 시가표준액 산출체계는 <그림 1> 건물 시가표준액 산출체계도 와 같다.
5. 선행연구 검토
1) 일반건물(부속토지 포함) 시가표준액에 대한 선행연구
주택 이외의 일반건물 및 부속토지의 시가표준율에 관한 연구를 보면, 임동혁(2008)은 서울특별시에 소재한 일반건물 중 시가표준액이 시가를 초과하는 건물에 대하여 실거래가와 시가표준액의 비율을 분석․연구하였다.
박영모(2009)는 비주거용 부동산에 대한 취득세 신고납부 데이터를 활용하여 시가표준액이 시가를 적절히 반영하고 있는지를 분석한 결과 시가표준액이 실거래가액의 60%에 미달하는 것으로 연구되었다.
이영희(2011)는 상가 취득세 신고자료를 토대로 시가표준액의 시세반영율을 분석 한 결과 시가표준액이 시가의 120%를 초과하는 비중이 30%이고, 반대로 시가표준액이 시가의 60%에 미달하는 비중도 33%에 달한 것으로 연구하였다.
2) 지방세 과세표준 현실화에 대한 선행연구
정지선외(2012)는 시가표준액의 결정주체가 복잡함으로 과세표준의 결정권한과 공시주체를 단일화 하는 것이 필요하고, 비주거용 일반 건물도 시가를 반영한 가격을 공시하여 부동산 과세표준액의 적용 방법을 통일시켜야 한다.
신종렬 외5 (2011)는 지방세 과표 가운데 건물(62%), 토지·주택(80%)에 비해 기타물건의 과표현실화율은 매우 낮은 수준4)이므로 연차적으로 현실화율을 인상할 필요가 있다.
김태호(2015)는 신축 건축물의 과세표준액 산출에 대하여 납세의무자들이 스스로 계산할 수 있는「신축 건축물 과세표준액 자기점검표」를 만들어야 한다.
3) 연부란 매매계약서상 연부계약형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것을 말한다.
4) 본 연구의 분석결과에 따르면 기타물건 종별 가격변동률의 단순평균(81.4%)에 기초하여 산정한 과표 현실화율은 55.1%의 수준이다.
Ⅲ. 신축 건물 취득세 신고실태의 문제점과 현실화방안
1. 신축 건물 취득세 신고실태
1) 세무행정적 절차
건물을 신축하게 되면 납세의무자가 취득세 과세표준액과 세액을 계산하여 과세관청에 신고해야함으로 법무사 등이 과세관청을 방문하여 취득세 등을 신고 납부 하고 있다. 법무사 등의 전문가나 세무공무원의 도움을 받아서 과세표준액을 계산하여 신고하더라도 사후에 과세관청에서는 신고납부가 적정했는지 여부에 대하여 현장 확인 등 신축 건물 과세표준 적정여부에 대하여 세무조사를 하기도 한다.
2) 취득세 신고실태
개인이 직접 시공한 신축 건물은 대부분 건물 보존등기를 위하여 법무사 등이 건물 신축에 실제 소요된 공사금액을 신고하지 않고 취득세를 신고함에 따라 대부분 시가표준액을 적용함에 따라 실제로 소요된 공사금액 보다 취득세 과세표준을 과소 신고하거나 무신고 하는 사례가 다수 있고, 법인이 소유한 신축 건물과 공동주택은 건설자금이자 등 회계처리에서 원가계산과 다른 부분이 누락되어 세무조사시 과소 신고한 취득세가 추징되는 사례가 많다.
3) 신축 건물 취득세 과세표준 계산 실태
법인이 시공하였는지, 개인이 직접 시공하였는지, 개인 건축주가 도급공사를 주었는지 여부에 따라 계산방법 상이하다. 즉 개인이 직접 시공한 경우에는 신고금액과 시가표준액 비교하여 큰 금액이고, 법인의 경우에는 법인 장부상의 가액이고, 유형별 과세표준 판단기준은 <표 3-1> 과 같다.
| 구분 | 판단기준 |
|---|---|
| 개인이 직접 시공한 건축물 | - 신고금액 < (건축물시가표준액＋독립시설물시가표준액)→시가표준액 - 신고금액 > (건축물시가표준액＋독립시설물시가표준액)→신고금액 - 신고하지 않았을 경우→시가표준액 |
| 개인이 도급공사로 시공한 건축물 | 건설업자에게 공사비로 지출된 금액 |
| 개인이 법인 : 개인 구분 시공한 건축물 | - 법인장부가액 90% 초과시 → 법인장부가액＋세금계산서상금액 - 입증가액 90% 이하시 → (법인장부가액＋개인시공부분의 신고가액)과 시가표준액 중 큰 금액 |
| 법인 건설사업자에게 도급공사로 시공한 건축물 | 건설업자에게 공사비로 지출된 금액 |
| 개인이 도급공사로 시공한 건축물 | 건설업자에게 공사비로 지출된 금액 |
| 동주택을 신축한 건축물 | 건설업자에게 공사비로 지출된 금액 |
자료 : 대구광역시 내부자료.
한편 건물 연면적에 따른 과세표준 계산방법 상이하다. 즉 주거용 건물 661㎡ 초과하거나, 비주거용 건물 495㎡ 초과하는 경우에는 도급공사금액이며, 주거용 건물 661㎡ 이하이거나, 비주거용 건물 495㎡ 이하인 경우에는 신고금액과 시가표준액 비교하여 큰 금액이 과세표준이다. △광역시의 2013년부터 2015년까지를 대상으로 매월 495제곱미터이하 신축 건물 허가 현황을 살펴보면 <표 3-2>와 같다. 동 표에 따르면 이 기간 동안 △광역시의 495제곱미터이하 신축 건물 허가 건수는 늘어나는 양상을 나타내었다.
| 구분 | 계 | 1월 | 2월 | 3월 | 4월 | 5월 | 6월 | 7월 | 8월 | 9월 | 10월 | 11월 | 12월 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2013 | 2,363 | 113 | 129 | 199 | 219 | 260 | 216 | 207 | 190 | 241 | 210 | 216 | 163 |
| 2014 | 2,725 | 122 | 158 | 238 | 270 | 227 | 300 | 264 | 269 | 211 | 269 | 219 | 178 |
| 2015 | 2,886 | 170 | 162 | 342 | 319 | 256 | 261 | 307 | 216 | 259 | 224 | 202 | 168 |
자료 : 대구광역시 내부자료.
<표 3-3>에는 2011년부터 2016년까지를 대상으로 한국감정원의 신축건축물 조사가액과 지방세 국세 적용가액의 관계를 비교하여 보여주고 있다. 동표에 따르면 과표 현실화율은 이 기간 동안 높아지는 흐름을 나타내었다고 볼 수 있다. 이런 추세는 향후에도 이어질 것으로 예상된다.
| (단위:%, 원) | |||||
| 연도 | 한국감정원 조사가액 | 지방세 국세 적용가액 | 과표 현실화율(b/a) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 건물신축단가(a) | 상승률 | 건물신축가격 기준액(b) | 상승률 | ||
| 2011 | 874,000 | 0.3 | 580,000 | 7.4 | 66.3 |
| 2012 | 917,000 | 4.9 | 610,000 | 5.2 | 66.5 |
| 2013 | 928,000 | 1.2 | 620,000 | 1.6 | 66.8 |
| 2014 | 957,000 | 3.1 | 640,000 | 3.2 | 66.8 |
| 2015 | 920,000 | △3.8 | 650,000 | 1.5 | 70.6 |
| 2016 | 954,000 | 3.4 | 660,000 | 1.6 | 69.2 |
자료 : 한국감정원 홈페이지, 한국감정원 조사가액은 매년 7.1 기준임(익년도 참고 활용)
4) 신축 건물 취득세 신고 현황
△광역시를 대상으로 2013년부터 2015년까지 최근 3년간 취득세 신고 현황과 소속 기초자치단체별 495 제곱미터 이하 신축 건물 신고현황을 살펴보면 몇 가지 특징이 발견된다.5) 첫째, 495 제곱미터 이하 신축 건물의 신고 수준은 이 기간 동안 37.8%(2013년)에서 최저 32.7%(2015년)의 양상을 나타내고 있다(<부표 1>~<부표 3>). 이는 이 기간 동안 신축 건물에 대한 신고 수준이 오히려 약화되었음을 의미한다. 둘째, 2013년부터 2015년까지 최근 3년간 물건 유형별 취득세 실태를 보면 주택보다 건물이 낮은 수준을 나타내었다(<표 3-4>참조). 셋째, 신축 건물의 규모별로 보면 495 제곱미터 이상의 경우 낮은 신고율을 보였다. 넷째, 이렇게 신축 건물의 신고 수준이 높지 않은 이유는 신축 건물에 대한 구체적인 과세표준액 계산기준이 마련되어 있지 않다는 점과 무관하지 않을 것으로 추정된다. 따라서 이에 대한 합리적 대책의 마련이 시급하다고 하겠다.
| (단위 : 동) | |||||||||
| 구분 | 물건유형 | 면적 | 신고여부 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 계 | 주택 | 건물 | 계 | 495㎡ 미만 |
495㎡ 이상 |
계 | 신고 | 미신고 | |
| 합계 | 12517 (100%) |
6612 (52.8%) |
5905 (47.2%) |
12517 (100%) |
9066 (72.4%) |
3451 (27.6%) |
12517 (100%) |
4422 (35.3%) |
8095 (64.7%) |
| 중구 | 525 (100%) |
360 (68.6%) |
165 (31.4%) |
525 (100%) |
441 (84.0%) |
84 (16.0%) |
525 (100%) |
358 (68.2%) |
167 (31.8%) |
| 동구 | 1839 (100%) |
1003 (54.5%) |
836 (45.5%) |
1839 (100%) |
1232 (67.0%) |
607 (33.0%) |
1839 (100%) |
591 (32.1%) |
1248 (67.9%) |
| 서구 | 849 (100%) |
291 (34.3%) |
558 (65.7%) |
849 (100%) |
602 (70.9%) |
247 (29.1%) |
849 (100%) |
273 (32.2%) |
576 (67.8%) |
| 남구 | 520 (100%) |
390 (75.0%) |
130 (25.0%) |
520 (100%) |
265 (51.0%) |
255 (49.0%) |
520 (100%) |
100 (19.2%) |
420 (80.8%) |
| 북구 | 2254 (100%) |
1219 (54.1%) |
1035 (45.9%) |
2254 (100%) |
1838 (81.5%) |
416 (18.5%) |
2254 (100%) |
841 (37.3%) |
1413 (62.7%) |
| 수성구 | 1727 (100%) |
1257 (72.8%) |
470 (27.2%) |
1727 (100%) |
1238 (71.7%) |
489 (28.3%) |
1727 (100%) |
1068 (61.8%) |
659 (38.2%) |
| 달서구 | 1665 (100%) |
902 (54.2%) |
763 (45.8%) |
1665 (100%) |
910 (54.7%) |
755 (45.3%) |
1665 (100%) |
545 (32.7%) |
1120 (67.3%) |
| 달성군 | 3138 (100%) |
1190 (37.9%) |
1948 (62.1%) |
3138 (100%) |
2540 (80.9%) |
598 (19.1%) |
3138 (100%) |
646 (20.6%) |
2492 (79.4%) |
| 통계량 | χ2 = 832.647*** | χ2 = 654.994*** | χ2 =1157.690*** | ||||||
자료: 대구광역시 내부자료.
5)2013년부터 2016년까지 △광역시의 495 제곱미터 이하 신축건축물 신고현황에 대해서는 <부표 1>~<부표 3>을 참조하기 바란다.
2. 문제점
신축 건물에 대한 취득세 과세표준액 계산에 관하여는 지방세법에서 "취득당시의 가액"으로 하는 일반적 규정을 두고 있다. 그리고 법인의 경우에는 법인장부상에 나타나는 취득가액으로 하고, 개인은 신고금액과 시가표준액을 비교해서 큰 금액으로 하는 기준만 있다.
신축 건물 과세표준 포함 여부에 대하여는 지방세법령, 지방자치단체의 조례나 지방자치단체 부과징수규칙에도 규정되어 있지 않다. 지방자치단체의 세무부서에서도 자치단체마다 달리 적용함에 따라 납세자간 조세형평성 문제가 제기되고 있고, 개인 시공 신축 건물은 대부분 신고 공사금액 없이 시가표준액을 과세표준으로 적용함에 따라 실제 공사비용보다 과소신고 하고 있는 실정이다.
취득세 과세물건을 취득한 자는 취득한 날부터 60일이내 취득물건의 과세표준이 되는 세율을 적용하여 산출한 세액과 취득물건, 취득일, 용도 등을 취득세신고서를 작성하여 관할 구․군에 신고하고 납부하여야 한다고 규정되어 있고,신축 건물 취득세 신고업무 처리시 납세의무자 본인 또는 위임 받은 자가 취득세신고서에 건축비용 등 취득가액을 기재하지 않는 사례가 관례화가 되고 있다.
그리고 동일한 신축 건물에 대하여 개인은 시가표준액을 적용하고, 법인은 실제로 소요된 금액인 법인 장부상금액을 적용하는 불합리한 점이 있다. 따라서 신축 건물에 대한 총공사금액을 취득세 과세표준으로 신고하도록 법령 개정 등 관련 규정을 정비할 필요가 있다.
3. 취득세 과세표준 신고 현실화 방안
1) 신축 건물 취득세 신고 서식 신설
납세의무자가 취득세 신고 시 건축비용에 대한 구비서류 기준이 없으므로 신축 건물 취득세 신고서의 구비서류와 실제 소요된 공시비용을 신고할 수 있는 건물 공사비용 명세서 서식을 마련하여 취득세 신고서 서식을 신설하는 등 실제 소요된 공시비용을 신고할 수 있는 시스템을 구축하여 누락세원을 사전에 방지하는 장치의 강구가 요구된다.
| 현행 | 개정안 |
|---|---|
| 제9조(신고 및 납부) ① 영 제33조 제1항에 따른 취득세 신고는 별지 제3호 서식에 따른다. ② (생 략) |
제9조(신고 및 납부) ① 영 제33조 제1항에 따른 취득세 신고는 별지 제3호 서식 및 별지 제3호의 2 서식에 따른다. ② (생 략) |
가. 실제 공사금액 취득세 신고 시스템 구축
대형 건축공사를 전체 또는 부분 도급공사 외에 내․외장설비 공사, 전기공사, 통신공사 등 부대적인 건축공사금액 항목 기준을 마련하여 신축 건축물 취득세 신고를 할 수 있는 제도를 개선하면 취득세 과세표준 신고 현실화로 세입 증대에 기여할 수 있을 것이다.
나. 신축 건물 취득세 신고 서식 신설에 따른 세수추계
△광역시 2015년 기준 495제곱미터이하 이하 건축물 세수추계 = 108억 증대
- 현 행 : 시가표준액 적용시 취득세 산출세액 : 9,147천원
· 시가표준액〔326,70 (660천원×495㎡)〕× 세율(2.8%) = 9,147천원
- 개 선 : 실제 공사금액 신고시 취득세 산출세액 : 13,222천원
· 실제 공사금액 =〔472,230천원(954천원×495㎡)〕×세율(2.8%)=13,222천원
- 세수증대 효과 : 108억원/연 ⇒ 4,075천원 × 2,658동 = 108억원
· 개선〔13,222천원〕- 현행〔9,147천원〕= 증대〔4,075천원〕/동
2) 공사금액 건축물대장 기재제도 도입
2006년 6월 1일부터 실거래가 등기부 기재제도가 도입한 것은 부동산 실거래가 신고제도에 기반을 두고 있고. 실거래가 등기부 기재제도의 가장 큰 효과는 제3자가 매매거래가액을 쉽게 파악할 수 있다는 점이다. 따라서 신축 건물 공사금액도 부동산 실거래가 등기부 기재제도처럼 건축물대장에 기재하는 제도를 도입하게 되면 신축 건물 취득세 신고가격이 현실화 되고, 건축물대장에 실제 소요된 공사금액이 기재됨에 따라 부동산 관련 세금의 과세제도 기반 구축이 가능하게 된다.
신축 건물에 대하여 공사금액을 건축물대장에 기재하는 제도가 도입되면, 양도차익을 파악하여 양도소득세를 계산하게 됨에 따라 사업소득 등 다른 소득도 양성화 할 수 있고, 취득세도 신축 건물 공사금액이 투명화 됨에 따라 취득세 신고금액이 현실화에 적극 기여 할 것으로 여겨진다.
Ⅳ. 결론 및 정책제언
본 연구에서는 △광역시의 2013년 1월부터 2015년 12월까지 신축 신고된 건물 취득세 신고자료 24,056건을 이용하여 신가가액을 검증해 본 결과 다음과 같은 결론을 얻을 수 있었다.
첫째, 신축 건물 취득세 신고서의 구비서류와 실제 소요된 공시비용을 신고할 수 있는 건물 공사비용 명세서 서식을 마련하여 취득세 신고서 서식을 신설하는 등 실제 소요된 공시비용을 신고할 수 있는 신축 건물 취득세 신고시스템을 구축하여 누락세원을 사전에 방지하고, 대형 건축공사를 전체 또는 부분 도급공사 외에 내․외장설비 공사, 전기공사, 통신공사 등 부대적인 건축공사금액 항목 기준을 마련하여 신축 건축물 취득세 신고를 할 수 있는 제도를 개선하면 취득세 과세표준 신고 현실화로 세입 증대에 크게 기여할 것이다.
둘째, 2006년 6월 1일부터 실거래가 등기부 기재제도를 도입한 것처럼 신축 건물 공사금액도 부동산 실거래가 등기부 기재제도처럼 실제 소요된 공사금액을 건축물대장에 공사금액을 기재하는 제도를 도입하면 신축 건물 취득세 신고가격이 현실화 되고, 실제 소요된 공사금액이 건축물대장에 기재되면 부동산 관련 세금의 실제 공사금액 과세제도 기반 구축이 가능하고, 실제 공사금액 건축물대장 기재제도 시행을 계기로 양도차익을 파악하여 양도소득세를 계산하게 됨에 따라 사업소득 등 다른 소득도 양성화 할 수 있고, 상속증여세도 실제 공사금액을 건축물대장 기재제도를 통해 제3자의 공사금액의 파악이 쉽게 되어 시가 파악의 객관성이 높아지게 된다.
본 연구는 분석 대상을 △광역시로 국한하였고 자료도 2013년 1월부터 2015년 12월까지의 자료만 분석함으로써 연구결과를 일반화하는 데에는 한계가 있고, 앞으로 더 많은 자료를 이용하여 다양한 연구가 이루어지기를 기대한다.
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