매수인이 부담한 양도소득세

매수인이 부담한 양도소득세

양도소득세는 부동산을 양도한 매도자가 주소지 관할세무서에 신고ㆍ납부하는 것이 원칙이다. 그러나 매수자와 매도자 상호합의하에 매수자가 양도소득세를 부담할 수 도 있다. 양도소득세는 매도인의 국가에 대한 채무라고 볼 수 있으므로 이 경우는 매수인이 매도자의 채무를 인수한 것과 동일하다. 채무의 인수는 인수한 채무액만큼 양도가액이 커지는 것과 다를 바 없다.

매수인이 양도소득세를 부담한 경우 매매계약서에 그러한 내용이 명시되어 있는지 여부에 따라 세무관계가 달라진다.

매매계약서에 매수인이 양도소득세를 부담한다는 약정이 없는 경우에는 매수인이 부담한 양도소득세액은 증여가액이 된다. 따라서 매도인은 양도소득세액만큼 현금으로 증여를 받은 것으로 보아 증여세를 신고ㆍ납부해야 한다.

매매계약서에 매수인이 양도소득세를 부담한다는 약정이 명시되어 있는 경우 양도소득세액만큼을 매도인의 양도가액에 포함하여 양도소득세를 계산한다.

여기서 중요한 문제가 발생한다.

양도소득세는 양도가액에 따라 달라진다. 그런데 이 양도가액에 양도소득세액을 포함하면 양도가액이 달라지고, 양도가액이 달라지면 또 양도소득세액이 달라진다.

양도소득세액이 달라짐에 따라 양도가액을 다시 산정해야 되는 과정이 계속 반복되어 양도소득세를 산출할 수가 없다.

이때에는 매수인이 부담할 양도소득세를 제외하고 순수한 부동산의 가액만 양도가액으로 보아 계산한 양도소득세를 양도가액에 포함한다.

즉 위의 양도소득세 산출과정을 1번만 반복하는 것이다.

구체적인 예를 들어보자.

부동산 양도가액이 1억 원이고 일반적인 경우처럼 양도자가 양도소득세를 부담하는 경우 양도소득세 산출세액이 1천만 원 이라고 하자.

이때 매매계약서에 양도소득세를 매수인이 부담한다는 약정 없이 매수인이 양도소득세를 부담하면 매도자는 양도소득세금으로 1천만 원을 신고는 하지만, 납부는 매수인이 하므로 실질적으로 부담한 세금은 없다. 그러나 1천만 원을 매수자에게 증여받은 것으로 보아 증여세를 신고ㆍ납부해야 한다.

만약 매매계약서에 양도소득세를 매수인이 부담한다는 약정이 있다면 양도가액을 1억 원이 아닌 1억 1천만 원으로 보아 양도소득세를 다시 계산하여 매도인은 양도소득세를 신고하고, 매수인은 세금을 납부하면 된다.

따라서 매매계약서에 매수인의 양도소득세 부담이 명시되어 있는지 여부는 매수인과 매도인 양쪽 모두에게 중요하다. 

명시가 되어 있다면 매도인이 납부할 세금은 없지만, 명시가 되어 있지 않다면 매도인은 증여세를 신고ㆍ납부해야 하기 때문이다.

매수인 역시 본인의 양도소득세 부담이 명시되어 있지 않은 경우 대납해야할 세금이 더 적으므로 위와 같은 내용을 반드시 알아 두고 매매계약을 체결하도록 하자.

http://www.renews.co.kr/news/articleView.html?idxno=54119