"양도세를 매수인의 부담으로 한다." 는 계약 체결시 주의사항

"양도세를 매수인의 부담으로 한다." 는 계약 체결시 주의사항

 

국세청 질의. 응답

【매수인 부담의 양도소득세 신고납부】

양도세분야 544907(2008.9.17)

귀 질의의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 잇어서 양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고, 이를 실지로 지급하였을 경우, 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보는 것이나

매매약정내용에 관계없이 매매계약을 체결한후, 양수자가 양도자의 양도소득세를 아무런 조건 없이 대신 납부한 때에는 양수자가 대신 납부한 양도소득세액을 양도자에게 증여한 것으로 보아 별도로 증여세가 과세되는 것으로서 양도소득세가 양도가액에 포함되는지 여부는

매매약정내용, 양도소득세 지급여부 등 사실관계를 확인하여 판단할 사항임.

같은 뜻 ▶ 서면4팀-2007.7.9.-

동일한 답변에 대한 질문 : 부동산매매시 양도세를 대신 내주기로하여 계약을

하고, 매매대금이 1억이고, 양도세가 4천만원인 경우 실거래가 신고를 1억에

하는지... 1억4천에 하는지 여부............

양도세분야 534227(2008.7.31)

1. 국세행정에 대한 관심 및 협조에 감사드리며 질의에 대하여 다음과 같이 답변 드리니 참고하시기 바랍니다.

2. 양도차익을 실지 거래가액으로 계산함에 있어서 양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우, 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보는 것입니다. 따라서 귀 사례의 경우 환급금액을 차감하고, 매수자가 실지로 지급한 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보아야 할 것으로 판단됩니다.

양도세분야

1. 국세행정에 대한 관심 및 협조에 감사드립니다.

2. 매도인이 부담하여야 할 양도소득세 및 세금에 대하여 매수인이 대신 부담하는 경우, 당해

매수인이 대신 부담하는 세액 등에 대하여는 사실상 당해 양도자산의 양도가액에 포함하는 것이므로 귀 질의의 경우에도 별도로 부담하는 양도소득세는 양도가액에 포함하여야 할 것입니다.

이와 관련된 기존 질의.회신 사례는 없으나 국세심판원 결정사례(국심90서 101, 1990.3.23.)에서는 양수인이 부담한 처음 1회에 한하여 양도소득세를 양도가액에 합산하는 것으로 결정한 사례를 알려 드리니 참고 하시기 바랍니다.

귀 질의에 있어 현금으로 지급 받는 부분 이외의 금액을 채권으로 받는 것이므로 양도소득세를 현금으로 지급 받는 조건이라면 현금보상분으로 보아야 할 것으로 판단됩니다.

양도세분야 297839(2006.3.10.)

귀 상담의 경우 다음의 통칙 및 예규판례를 참고 하시기 바랍니다.

1. 통칙 97-6 [매입자 부담의 양도소득세 등 필요경비 산입]

주택신축 판매업자가 사업용 아파트부지 매입시 토지소유자에게 토지대금 이외에 양도소득세 등을 매수자가 부담하기로 약정하고, 이를 실지로 지급하였을 경우, 매도자는 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보고 매수자는 동 세액 상당액을 매입원가로서 필요경비에 산입한다.1997.4.8. 개정.)

2. [분류,일자] 서면4팀-56, 2006.1.13.

【제목】

양도차익을 실지 거래가액으로 계산함에 있어 양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고, 이

를 실지 지급하였을 경우, 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보는 것임.

【질의】

〈현황〉

1. 본인은 오산시 ○○○동 소재 5필지를 2004. 12. 28. 법인에게 매각하였음.

2. 매각대금으로 세무서에 양도소득세를 신고하였으나 세무조사후 매각대금 외 합의사항 중 2004.7.1. 이후 발생하는 양도소득세는 매도인과 매수인이 양분한다는 조항에 의해 매각대 금과 세금정산금액 970,000,000원의 1/2인 485,000,000원을 양도가액에 포함하여 과세하였음.

3. 그 후 상대방은 그때의 합의사항인 공시지가 차액만큼 주기로 약정하여 30,000,000원을 받 았음.

4. 그러나 합의사항은 지켜지지 않았고, 상대방도 이를 확인하여 주었음.

〈질의〉

위와 같이 30,000,000원만 받았는데 단순한 합의사항에 의하여 970,000,000원 중 1/2을 포함하여 양도소득세를 과세할 수 있는지 ?

〈회신〉

양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고

이를 실지로 지급하였을 경우, 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보는 것이나

귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항임.

양도세분야 405992(2007.3.16)

귀하의 경우, 상호 계약서 등에서 합의된 내용이 확인되고 당해 가액에 대하여 지급된 사실이 확인되는 경우 양도자의 양도가액에 포함하고 취득자의 취득가액에 포함하여야 할 것이며 다음의 관계 예규를 참고 하시기 바랍니다.

개인이 양도소득세 과세대상 부동산을 양도한 경우로서 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에

있어서 양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우, 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보는 것입니다.(재일460114, 1997.7.2.)

결론적으로 사견임을 전제로

1. 매수자가 부담하기로 하는 약정을 명시적으로 계약서에 명기하여 증빙이 되는 경우에는

○ 매수인은 적법한 필요경비로 인정을 받을 수 있고

○ 매도인은 이를 양도가액에 포함하여 신고하고 이에 따른 양도소득세를 납부해야 할 것이다.

2. 별도의 약정 없이(구두적으로, 묵시적으로, 별도의 합의로서) 양도소득세를 매수자가 납부 한 경우에는

○ 매수인은 적법한 필요경비로 인정 받을 수 없고,

○ 매도인은 이를 증여를 받은 것으로 보아 증여세를 납부하여야 할 것이다.

(오히려 증여가 유리할 수도 있음)

★ "양도세를 매수인의 부담으로 한다." 는 계약 체결시 주의사항

원래 양도세는 매도인 부담이다. 그런데 실무적으로 종종 매도인이 양도세를 매수인의 부담으로 하여야만 매매를 하겠다고 하여 그렇게 계약을 체결하는 경우가 있다.

이때 주의사항은 무엇인가 ? 그런 계약은 효력이 있는가 ?

1. 효력여부

 

매수인이 매도인에게 지급하는 돈은 명목여부를 떠나 매매대금으로 보아야한다. 따라서 사실은 양도세 명목으로 별도로 돈을 지급하더라도 이 돈도 매매대금에 포함하여 양도세를 신고하는 것이 타당하다.

예를들어 매매대금이 1억원이고, 이에대한 양도세를 1,000만원으로 예측하여 매수인이 1억1천만원을 매도인에게 지급하였다면 매도인은 1억1천만원을 매매대금으로 신고하고 다시 양도세를 계산하여야 하는 것이다.

이렇게하면 결국 매수인이 양도세를 부담하기로 한 계약이 끊임없이 반복된다. 사실 매매계약시 매도인이 부담하여야 하는 양도세를 정확히 예측하는 것이 불가할 수도 있다. 그래서 통상 그냥 양도세는 매수인이 부담한다는 내용으로만 계약을 체결하는 경우가 많은 것이다.

일단 양도세 명목으로 받은 돈을 매매대금에 포함시켜 세금신고를 하면 적법한 것으로 보인다. 위 사례에서 1억1천만원으로 세금신고를 하고, 추가로 부과되는 양도세금이 있을 경우에 이를 매수인이 부담하기로 하는 계약에 따라 매도인이 청구하는 경우 만일 그 돈이 100만원이라면 이 돈은 사실상 별도의 약정금 성격이고, 매도인은 이 돈에 대해서는 증여세를 부담하여야 할 것이다. 그렇게 하면 적법하다.

매도인이 자신은 1억원만 매매대금으로 주면 되고, 양도세는 매수인이 알아서 책임지라는 계약을 체결하는 경우의 문제이다.

 

2. 계약사례

 

1) 계약서에 매매대금을 1억원이라고 기재하고, 실제 1억원을 신고한 이후 부과되는 양도세를 매수인으로부터 지급 받고, 그 돈을 증여세로 신고하는 경우 ▶ 적법 유효

2) 계약시에 미리 양도세를 예측하여 1천만원일 경우 아예 계약서에 매매대금을 1억1천만원 이라고 기재하고, 실제 1억1천만원을 신고한 이후 그것으로 계약관계는 종료시키고 후일 만일 추가로 부과되는 세금이 있는 경우 이를 매도인이 부담하는 경우(이 경우는 사실 완벽하게 양도세를 매수인의 부담으로 할 수는 없다) ▶ 적법 유효

3) 계약서에 매매대금을 1억원이라고 기재하고, 실제 1억원을 신고한 이후, 그 후 부과되는 양도세를 매수인으로부터 나중에 받은 경우 ▶ 이때는 양도세 탈세에 따른 문제 발생.

4) 매매계약서에는 1억1천만원인데 신고서에는 1억원이라고 다운계약서를 작성한 경우 ▶ 탈세 문제 발생

5) 기타 양도소득세 부담 시기를 명확히 하여야 할 것이다.

-끝-