재개발 재건축에서 지분 투자란???

재개발 지역 집 사서 자격 갖춰야 재건축, 지분순위 높으면 큰 주택형

재개발·재건축 지분 투자란 재개발·재건축 예정지의 낡은 집을 사서 조합원 자격을 갖추는 것을 의미한다. 조합원 자격을 갖춘다는 것은 낡은 집을 헐고 새로 지을 아파트의 예비 입주자가 된다는 의미다. 청약통장으로 분양 아파트를 신청하는 것과 비교하면 이미 당첨된 것이나 다름없다.

지분 투자는 무엇보다 청약통장이 필요 없고 까다로운 자격 요건도 없다. 그러나 투자 기간이 길게는 10년 이상도 될 수 있다는 게 단점이지만 최근에는 사업지마다 일정 재량권을 부여해 사업 기간을 크게 단축시키는 사례가 많다. 게다가 재개발의 경우 초기 투자에 많은 돈을 들이지 않아도 된다. 서울 강북권 재개발 구역의 경우 일부 지역은 1억원 안팎의 비교적 소액으로 3~5년의 시간을 두고 아파트를 장만할 수 있는 곳이 적지 않다.

지분 투자를 위해서는 일단 재개발·재건축추진위원회나 조합 활동이 활발한지 살펴야 한다. 만약 추진위가 없거나 활동이 시원치 않다면 주민간 화합이 안된다는 뜻. 사업추진이 늦어진다는 것을 방증하기 때문에 투자금이 오랜 기간 묶일 수 있다.

비교적 빠른 시기에 안전하게 아파트에 입주하는 것이 목표라면 관리처분계획이 끝나 권리가액이 확정된 이후 매입하는 것이 좋다. 권리가액이 높은 물건을 사야 추가 부담이 적어진다. 재개발·재건축 모두 마찬가지다. 아직 권리가액이 나오지 않았다면 권리가액이 높이 나올 만한 지분을 사야 한다. 재개발의 경우 감정평가를 통해 권리가액을 정하는데, 감정가격이 높은 땅은 대개 대로변과 가까운 곳이다. 경사면이나 좁은 골목과 인접한 지분은 같은 크기라도 대로변보다 감정평가 금액이 낮은 편이다.

 재건축에선 기존 주택의 주택형은 아무 의미가 없다. 역시 지분 크기가 중요한데, 지분 크기는 등기부등본표를 통해 확인할 수 있다. 큰 주택형의 아파트를 원한다면 해당 재건축 단지에서 자신의 지분 크기가 몇 번째인가를 살펴야 한다. 재건축 때 소형 주택을 의무적으로 지어야 하기 때문에 지분 크기 순위가 낮다면 어쩔 수 없이 작은 주택형에 들어가야 하는 경우가 생길 수 있다.

재개발의 경우 사업이 초기 단계라면 가급적 신축허가가 제한된 곳에 투자하는 것이 좋다. 건축허가가 제한되지 않은 경우 더 많은 입주권을 노리고 단독주택을 허물고 다세대 주택을 신축하는 등의 방법으로 지분을 쪼개는 경우가 많아 사업성이 악화될 우려가 있다. 이런 곳은 재개발 사업이 지연될 가능성도 크다.

재개발 막바지 단계로 시공사가 확정된 경우에는 이주비가 높은 곳에 투자하는 것이 낫다. 우선 이주비가 확정된 곳은 안전하게 투자할 수 있는 장점이 있는데, 여기에 더해 이주비까지 많다면 초기 자금을 좀 더 줄일 수 있다.

이왕이면 대단지로 탈바꿈할 구역을 찾는 게 좋다. 재개발·재건축 모두 마찬가지다. 일발적으로 1000가구 이상의 대단지는 도로나 학교·공원 등 각종 주변시설을 제대로 갖추고 있기 때문에 주거환경이 뛰어날 뿐 아니라 투자가치 또한 높기 때문이다.