재건축 재개발 지분쪼개기 관련 글...

모든 사업과 마찬가지로 재개발 재건축 사업의 시작 그리고 성패 여부는 사업성에 있다. 

사업성이 없다면 시작도 어려운 것이 현실이다.

 하지만 그 필요성은 단지 사업성의 문제가 아닌 도시기능의 문제에서 기인하므로 국가적 지원이 절실히 요구된다 하겠다. 사업성이 없더라도 사업을 반드시 해야 하는 지역이 있기 때문이다. 

사업성의 문제가 아닌 도시기능 회복의 문제인 것이다. 

그래서 올해 말 시행되는 도시재생활성화지원에 관한 법률(2013년 12월 5일 시행)이 갖는 의미는 크다 하겠다. 

지방정부의 역할한계를 국가적 지원으로 확대하기 위한 물꼬를 마련하였다는 것에 의미가 있다 하겠다. 

문제는 투기세력과의 싸움인데, 국가지원이 자칫 투기세력의 주머니로 흘러갈 수 있어 예민한 부분이 아닐 수 없다. 

사업성의 성패는 용적률과도 관계가 있지만 조합원의 수도 중요 변수이다. 조합원이 너무 많으면 일반분양이 줄어들어 사업성이 떨어지는 것은 자명한 이치이다.

문제는 조합원의 수가 기준 시기에 따라 가변적일 수 있다는 것인데, 이에 기준점을 두고 조합원이 늘어나지 못하도록 제한하게 되는데 그것이 각 시도별 조례에서 규정한 분양대상 규정이다. 

분양 대상 규정의 핵심은 소유권의 분리를 막아 물건의 소유가자 늘어나서 사업성의 저해하는 것을 사전에 방지 하겠다는 것이다. 

소유권의 분리 등으로 조합원의 수가 늘어나는 경우는 무척 다양하게 존재한다. 

몇 가지 사례를 들어보면, 

① 토지와 건물의 소유권이 한명이었던 것을 분리 취득하는 경우,

② 기준 면적(서울의 경우 90㎡) 이상으로 공유취득하거나, 필지를 분할하여 소유하는 방법, 

③ 기준 면적 이하의 물건들을 하나의 소유권으로 합하여 아파트 배정에서 제외된 물건을 분양대상 물건으로 바꾸는 방법 등이 있을 수 있다. 이밖에도 

④ 도시형 생활주택과 같은 소형 건축물의 신축을 통한 소유자 증가, 

⑤ 다가구주택의 다세대 분할, 

⑥ 근린생활시설 신축 후 불법 주거용 개조 등의 사례가 있다. 

문제는 기준일이다. 

기준일이 강하면 그렇게 하여도 조합원으로 인정되지 않기 때문이다. 

과거 각 지역 조례에서는 일정한 날짜를 기준으로 하여 위와 같은 행위로 발생한 물건의 분양대상을 규제 하여 왔다.

하지만 논란이 많자 지역 조례에서 법령으로 신설되게 되는데, 이것이 바로 권리산정기준일이다. 그런데 문제를 해결하기 위해 강화되어 법으로 올라가서 만들어진 기준일이 사실상 기준일 자체를 후퇴시킨 모습으로 나타나서 지분쪼개기를 오히려 조장하고 있기도 하다.

과거 서울시 조례의 토지와 건물의 분리 취득에 따른 분양자격 여부는 2003년 12월 30일이었다. 

하지만 법으로 만들어지면서 기본계획 수립일이 기준점이 되어 버렸다. 

이는 결국, 한강변과 같은 아직 계획은 없지만, 한 두번 개발 계획 비슷한 사례가 발표된 지역의 지분 쪼개기를 급격히 늘렸다. 

다행히 재개발 재건축 시장이 안 좋아지면서 시장이 급격히 차가워져 수요자가 없자 주춤한 모습을 보이고 있긴 하지만, 경기가 살아난다면 부작용으로 나타날 가능성이 높아 보인다. 

기준일이 과거의 어느날에서 아직 발표되지 않은 미래의 어느날(기본계획 수립일, 지역에 따라서는 구역지정일)이 되면서 그 기준일이 도래하지 않은 지역의 물건 소유자들이 지분 쪼개기를 할 가능성이 높아졌다. 

이를 막기 위해선 개발 필요성이 높은 지역을 우선으로 하여 기준점을 하루 빨리 고시하여 조합원의 부풀림 현상을 막고 사업성을 보존하여 차후 개발이 진행될 때를 정책적으로 고려하여야 할 것이다. 

도시및 주거환경정비법 제50조의2(주택등 건축물의 분양 받을 권리산정 기준일)

① 정비사업으로 인하여 주택 등 건축물을 공급하는 경우 제4조제5항에 따른 고시가 있은 날 또는 시·도지사가 투기억제를 위하여 기본계획수립 후 정비구역지정·고시 전에 따로 정하는 날(이하 이 조에서 "기준일"이라 한다)의 다음 날부터 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 토지 또는 주택 등 건축물의 분양받을 권리는 기준일을 기준으로 산정한다. <개정 2012.2.1> 

1. 1필지의 토지가 수개의 필지로 분할되는 경우

2. 단독 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우

3. 하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우 

4. 나대지에 건축물을 새로이 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가되는 경우

② 시·도지사는 제1항에 따라 기준일을 따로 정하는 경우에는 기준일·지정사유·건축물의 분양받을 권리의 산정 기준 등을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다. [본조신설 2009.2.6] 서울시 도시및 주거환경정비조례 제27조(주택재개발사업의 분양대상 등) (중략)

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다. <개정 2009.07.30, 2010.7.15>

1. 단독주택 또는 다가구주택을 권리산정기준일 후 다세대주택으로 전환한 경우 <개정 2009.07.30, 2010.7.15> 1

2. 법 제19조제1항제2호에 따라 수인의 분양신청자가 1세대에 속하는 때 <개정 2009.07.30, 2010.7.15>

3. 1주택 또는 1필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우. 다만, 권리산정기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분면적이 90제곱미터 이상인 자는 그러하지 아니하다. <개정 2009.07.30, 2010.7.15> 

4. 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 수개의 필지로 분할한 경우 <개정 2009.07.30, 2010.7.15> 

5. 하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공 이후 토지와 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우. 다만, 권리산정기준일 이전부터 소유한 토지의 면적이 90제곱미터 이상인 자는 그러하지 아니한다. <개정 2009.07.30, 2010.7.15> 

6. 권리산정기준일 후 나대지에 건축물을 새로이 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖에 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가되는 경우 <개정 2008.7.30, 2009.07.30, 2010.7.15>

③ 제1항제2호의 종전 토지의 총면적 및 제1항제3호의 권리가액을 산정함에 있어 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 포함하지 아니한다. <개정 2009.07.30>

 1.「건축법」 제2조제1항제1호에 따른 하나의 대지범위 안에 속하는 토지가 여러 필지인 경우 권리산정기준일 후에 그 토지의 일부를 취득하였거나 공유지분으로 취득한 토지 <개정 2009.07.30, 2010.7.15> 

2. 하나의 건축물이 하나의 대지범위 안에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 권리산정기준일 후 그 건축물과 분리하여 취득한 토지 <개정 2009.07.30, 2010.7.15>

 3. 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 분할하여 취득하거나 공유로 취득한 토지 <개정 2009.07.30, 2010.7.15>

④ 제1항부터 제3항까지 규정에 불구하고 사업시행방식전환의 경우에는 환지면적의 크기, 공동환지 여부에 관계없이 환지를 지정받은 자 전부를 각각 분양대상자로 할 수 있다. <개정 2009.07.30>