담보신탁이 설정된 아파트에 전세계약을 해도 되는 건지요?

[질문내용]         미분양 아파트가 전세보증금이 저렴하여서 전세계약 후 입주를 하려고 합니다.      현재 아파트가 신탁회사에 신탁이 되어 있고 은행권 대출이 분양가의 50%가 설정되어 있는데    보증금은 대출금으로 다 상환하면 약 20% 정도 융자가 남는데 1순위로 전세권 설정을 해주기때문에    별 문제가 될 것은 없다고 회사측은 말을 합니다.      지인의 말로는 신탁이 설정되어 있으면 신탁해지를 하지 않고는 전세권 설정이 불가하다고 합니다.    정말인가요?      회사에서는 신탁을 해지않고도 1순위로 전세권 설정을 할 수 있다고 하는데 이것이 가능한 것인지..    전세 계약을 체결하고 입주를 해도 회사측말처럼 별 문제가 없는것인지...      다른 안전한 방법이 있다면 어떤 방법이 있을까요?    전문가분들의 많은 조언 부탁드립니다.

  

[병정 답변]

 

전세권 설정은 신탁계약의 해지없이 가능은 합니다만..

 

전세권 설정은 가능하지만 물건별로 차이가 있습니다.   

정확한 신탁상품(처분신탁, 담보신탁, 관리신탁, 개발신탁등)이 무엇인지는 알수 없으므로

일반적인 사항을 말씀드립니다.

 

전세권설정은 가능합니다. 그러나 신탁계약시 특약등으로 전세권설정을 하지 않도록 위탁자와

수탁자, 그리고 수익자간에 합의에 의해 정해져 있다면 설정을 해주지 못합니다.

 

왜냐하면 전세권설정이 되어 있으면 금융기관의 대출금액과 여부에 관련이 있을수 있기 때문입니다.

제 경험으로는 특수한 상황이 아니면 가급적 전세권 설정은 안해주려고 합니다..

 

그리고 전세계약은 당연히 소유권을 관리하고 있는 신탁회사와 체결하는 것이 원칙입니다.

다만 신탁계약상 업무범위에 임대차부분은 위탁자의 업무범위에 포함시켜 위탁자와 전세계약을

하는 경우도 있습니다. 신탁회사의 담당부서에 필히 확인을 하시는 것이 좋습니다.

 

신탁등기된 물건의 전세계약시 무엇보다도 중요한 것은 보증금을 납부하는 곳이

어디냐...는 것을 확인하셔야 합니다. 신탁사 명의계좌에 납부하는 것이면 일단 안심하셔도 됩니다.

 

그러나 위탁자(신탁등기전 소유자) 명의계좌에 입금하는 것은 신탁사에 확인을 해보시는 것이

안전합니다. 그리고 보증금을 돌려 받을때 제약사항이 없는지도 확인을 해보십시요.

 

예를 들면 담보나 처분신탁이 되어 있는 경우 처분시 배당을 받는 우선수익자보다 먼저 보증금을 회수

받을수 있는지의 문제입니다.

 

신탁계약해지를 하지 않고 1순위 전세권설정은 가능하지만

우선수익자(통상 금융대출기관)로부터 추후 부득이한 사유로 배당시 전세보증금이 우선수익권보다

우선하여 받는다는 확인서가 없으면 전세권 설정의 의미가 없습니다. 처분시 우선수익자가 먼저

대출채권을 회수하고 남은 금액을 받을수 있기 때문입니다.