월세밀린 세입자 해결방법은..

A씨는 지난해 9월 월세가 밀렸다는 이유로 세입자의 집 현관문에 못을 막아 출입을 막은 혐의로 경찰 조사를 받았다. B씨 역시 세입자가 월세를 내지 않아 애를 먹인다는 이유로 집에 들어가 유리창과 가구 등 300만 원 상당의 집기류를 부순 혐의로 불구속 입건 된 바 있다.
 
세입자(임차인)는 경제적 약자인 만틈 주택임대차보호법이나 상가임대차보호법 등을 통해 법적·제도적으로 보호받을 수 있다.
 
하지만, 위 사례처럼 집주인은 세입자가 월세를 밀리거나 계약기간이 만료돼도 집을 비워주지 않아 금전적인 손해와 함께 이래저래 골치를 앓고 있는 경우도 많다.
 
그렇다면 월세가 밀리는 세입자는 계약 해지가 가능할까?
 
부동산114에 따르면 월세를 2회 이상 연체한 경우에는 집주인이 일방적으로 임대차계약을 해지할 수 있다. 민법 제 640조(차임연체와 해지)에는 ‘건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다’고 명시돼 있다.
 
즉, 2달의 월세를 연체한 경우는 물론이고 10월분을 연체하고 11월분은 내고 다시 12월에 연체해도 임대차 계약을 해지 할 수 있다.
 
단, 월세가 2달 밀렸다고 해지되는 것은 아니다. 월세가 50만원인 경우 40만원씩 매달 월세를 냈다면 10만원씩 10개월이 밀려서 2달치에 해당하는 금액일 때 계약해지가 가능한 것이다.
 
세입자에게 연체이자를 부담시키려면 계약서에 별도의 약정과 이율을 정해 놓는 것도 하나의 방법이다. 약정한 이율일 없다면 연체 이율은 법정이율인 년 5% 정도를 적용하는 것이 무난하다.
 
아울러 월세가 연체될 경우 지급명령신청제도도 활용할 수 있다. 지급명령신청이란 돈을 달라는 취지의 소장을 법원에 제출하는 것으로, 소장을 받은 법원은 임차인에게 해당 내용을 송달하고 이의제기 하지 않으면 지급명령이 결정되는 제도다.
 
이 제도는 명도소송과 같이 재판으로 통해 판결을 받지 않고, 법원에 신청서류를 보내면 결정되는 것으로 보다 간편하고 복잡하지 않은 법 제도로 볼 수 있다.
 
이 외에도 집주인은 세입자가 월세를 지급할 능력이 없거나 의사가 없다고 판단되면 보증금이 바닥나기 전에 의사표시와 동시에 주택(건물)을 비워달라고 요구하는 것이 좋다.
 
통상 연체를 조금해도 기다려주는 것을 미덕으로 생각하지만 자칫 소송으로 이어질 확률도 있어 명도절차 신청은 빠르게 해야 한다. 월세가 몇 달씩 연체된다면 합의 해지 아니면 명도소송을 선택하는 것이 방법이 될 수 있다.
 
명도소송이란 임대차 계약이 종료 및 해지된 경우 집주인 건물 인도 요구에도 불구하고 세입자가 이를 거부할 때 관할법원에 부동산을 명도해 달라고 제기해 법원의 판결을 통해 점유를 이전 받는 것으로 말한다.
 
그러나 가능하면 소송을 통해 강제 집행은 피하는 게 상책이다. 소송에 따른 비용은 물론, 소송 진행 과정이 길어질수록 월세를 못 받는 등 금전적인 손해는 피할 수 없기 때문이다.

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