상가분양시 주의점-부가세관련

최근 많은 분들이 퇴직금 및 퇴직위로금을 활용하여 노후보장책으로 수익성 부동산에 투자하시는 경우가 많습니다. 요즘 상담하며 만나는 상가 투자자들을 보면 상가에 대한 상당한 지식을 보유하고 계신것을 알수가 있습니다. 이는 인터넷의 보급등으로 과거에 비해서 정보의 공유가 수월함에도 기인한다고 보겠습니다. 그런데 전반적으로 그러한데 부가가치세의 환급에 관한 부분은 다소 취약한 부분으로 보여집니다. 오늘은 세금관련 포스팅 합니다.

첫째, 상가나 사무실용오피스텔을 분양 받았다면 사업자등록을 즉시 하셔야 합니다.

수익성 부동산(주거용 제외)의 경우 토지분과 건물분이 분리됩니다. 이때 토지는 면세, 건물은 과세입니다. 따라서 건물을 분양 받아 대금을 지급하실 경우 해당 대금에는 부가가치세가 포함되어 있으므로 사업자등록을 할 경우 해당 부가가치세를 환급 받으실 수 있습니다. 단, 과세가 된 건물분 부가가치세는 일반사업자로 등록된 사업자에 한해서 환급을 받게 됩니다.

상가의 분양가액에는 건물분 분양가액의 10%에 해당하는 부가가치세가 포함되어 있습니다. 사업자등록을 즉시 하여야 하는 이유는 사업자등록을 신청하기 전에 받은 세금계산서는 등록을 신청한 날로부터 거꾸로 20일 이내에 받은 것만 소급해 인정해주기 때문입니다.

상가를 분양 받으면 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어서 분양대금을 치루게 됩니다. 이 때 계약일로부터 잔금일까지의 기간이 6개월이 넘는 경우에는 각각 대금을 치룰 때마다 세금계산서를 교부하여야 합니다. 만약, 기간이 6개월을 넘지 않는다면, 잔금일로부터 20일 이내에만 사업자등록을 신청하면 전체 부가가치세를 모두 환급 받을 수 있습니다. 이유는 부가가치세는 일반적으로 6개월마다 과세되고 과세간 종료일로 25일내에 신고, 납부하고 환급세액이 발생할 경우에 한하여 30일이내에 환급을 받게됩니다.

조기환급신고도 가능하여 납부 월 익월25일까지 조기환급신고를 하면 익익 월 15일까지 부가가치세를 환급 받으실 수 있어 자금 부담을 그 만큼 줄이실 수 있습니다.

사업자는 일반과세와 간이과세 두 가지 유형이 있는데, 간이과세란 1년 동안의 매출액이 4,800만원 미만인 사업자로서 부가가치세를 간단하게 계산하는 대신에 환급을 받을 수는 없는 단점이 있습니다. 그래서 임대수입이 연간 4,800만원 이상으로 예상되거나 부가가치세를 환급 받기를 원한다면 반드시 일반과세자로 사업자등록을 신청하여야 합니다.

분양대금 속에 포함되어 있는 부가가치세는 상당히 고액이 될 수밖에 없습니다. 그래서 일부 몰지각한 시행사의 경우 상가 분양가격 안내문에 부가가치세를 포함시키지 않았다가 실제 계약을 체결할 때 부가세를 받는 경우도 있었습니다. 그러니 환급을 받으려면 반드시 미리 사업자등록을 하는 주의가 필요합니다.

 

둘째, 수익성부동산의 주거용 전환시 기 공제받은 매입세액 환급액 반환에 주의해야 합니다.

수익성 부동산으로 매입세액공제를 받아 부가가치세를 환급 받았다면 과세사업에 사용해야 합니다. 사무실용이나 상업용을 주거용으로 전용시에는 주택에 해당되어 면세로 전용하게 되는 것이고 이럴 경우 기존에 환급 받았던 부가가치세를 반환하여야 합니다. 반환하는 금액은 6개월에 5%씩 차감해서 계산하고 10년이 경과하면 주거용으로 전환해도 반환하는 금액은 없습니다. 따라서 임대수익을 계산할 경우 부가가치세 반환도 잊지 마시기 바랍니다.

 

셋째, 수익형부동산 매매 시 포괄양수도를 활용하면 부가세 부담을 피할 수 있습니다.

과세사업에 사용하던 부동산은 매각 시에도 부가가치세가 발생하게 됩니다. 간혹 부가가치세를 계약서에 언급하지 않고 거래했다고 국세청으로부터 부가가치세 납부 처분을 받아 매도자와 분쟁이 발생하기도 합니다. 이때 포괄양수도 방식으로 매매하면 부가가치세를 부담하지 않고 거래를 할 수 있습니다. 만약 포괄양수도 계약이 안된다면 거래대금에서 부가가치세를 별도로 수취해서 국세청에 납부하고 양수자는 조기환급신청을 통해 환급 받으라고 통보하여야 합니다.

 

넷째, 부동산임대사업의 경우 세금을 줄일 수 있는 부분이 적으니 관련증빙 수취에 더욱 노력하셔야 합니다.

부동산 임대사업의 경우 비용으로 인정 받을 항목이 매우 적습니다. 임대사업이다 보니 매입거래가 거의 없어서 실제로 비용을 반영할 수 있는 항목이 매우 적기때문입니다. 이때는 신용카드의 사용을 통해 관련 증빙을 갖추는 노력을 더욱 열심히 하셔야 하며 연금, 국민연금 등을 통해 절세에 노력을 기울여야 합니다.

 

다섯째, 여유자금을 두고 상가를 투자하도록 합니다.

부가가치세는 환급을 받는 절차와 기간이 있으므로 선부담을 해야 하는 금액이므로 상가투자시 고려를 해야하는 금액이고 취,등록세까지 감안한다면 투자금액은 분양가의 1.1배라는 점을 간과해서는 안됩니다. 또한 투자는 항상 여유자금을 가지고 융자는 30%를 넘지않는 범위내에서 임대가 맞춰지지 않았을경우를 대비해서 통상적으로 6개월간의 임대료부분도 고려해야 합니다.

베이비붐세대의 퇴직과 저금리기조등의 영향으로 상가투자를 고려하시는 분들이 늘어나고 있습니다. 상가투자는 잘만하면 매월 일정수익과 시세차익을 노릴수 있는 대표적인 수익형 부동산 상품이지만 반대의 경우에는 애물단지가 되는 결과를 초래할수 있으므로 상가에 대한 철저한 공부를 하셔서 리스크를 줄이시길 바랍니다. 감사합니다.

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