상가건물 매매시 건물과 토지 안분계산

상가건물 매매시 건물과 토지 안분계산

​

사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 하며 , 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액 구분이 불분명한 경우에는

 

감정가액 > 기준시가 > 장부가액 > 취득가액을 순차적으로 적용하여 안분계산합니다.

 

다만, 계약서 상 구분표시된 가액이 토지 및 건물의 규모와 형태, 사회통념 등에 비추어 합당하지 않은 경우에는 국세청 기준시가 등에 따라 안분계산한 가액을 공급가액으로 하는 것입니다.

건물가치와 토지가치를 어떻게 나눌것인가? 최초분양을 받은 경우는 분양회사가 부가세를 결정해 주기 때문에 쉽게 알 수 있으나 상가를 매매 할때에는 쉽게 결정되지 않는다.

 

첫째, 세법에서는 일차적으로 계약서상의 금액을 인정하기 때문에 건물가격과 토지가격을 계약서상에 분리한다. 물론 취득가액의 조건에 위배될 경우는 인정 받기가 힘들어진다.

​

둘때, 보통의 방법으로는 상가가격을 기준시가(감정평가액이 우선)를 이용해 안분하고 있다. 그런데 안분하는 방법도 이미 부가가치세가 포함된 경우도 있어 계산방법을 살펴보겠습니다.

​

◇ 건물가격에 부가세 계산 하는 경우

 

                                                    건물기준시가(감정평가액)

총금액(부가세 비포함) × --------------------------------------------- = 과세표준

                                          토지기준시가(감정가) ＋ 건물기준시가(감정가)

 

예) 10억에 매매되는 건물이 있다면 다음과 같이 부가세 과세표준을 구할 수 있다.

(단, 토지 기준시가가 4억원, 건물기준시기가 2억원이라면)

 

건물과세표준은 = 10억원 × 2억원 / 4억원 ＋ 2억원 = 3.3억원

 

부가가치세는 3.3억원의 10%인 3,300만원 정도가 되므로 매도인은 부가가치세 3,300만원을 포함해서 10억원을 포함한 1,033백만원에 판매할려고 할 것이고 매수인의 사업유형에 따라 이 부가가치세를 환급 여부가 결정된다. 매수인이 일반과세자일 경우에는 환급이 가능하나 간이과세자이거나 면세사업자일 경우는 환급이 부가능하다.

 

◇ 매매금액에 이미 부가세가 포함되어 있다면 부가가치세액 산출하기

 

                                                     건물기준시가(감정평가액)

총금액(부가세 포함) × ----------------------------------------------------- = 과세표준

                        토지기준시가(감정가) ＋ 건물기준시가(감정가) ＋ 건물기준시가(감정가)의 10%

 

예) 부가가치세가 포함된 10억에 매매되는 건물이 있다면 다음과 같이 부가세 과세표준을 구할 수 있다.

건물과세표준은 = 10억원 × 2억원 / 4억원 ＋ 2억원 ＋ 2억원×10% = 322,580,645원

 

따라서 이건물의 부가가치세는 건물의 과세표준액의 10%인 32,258,060원이 된다.

 

​