토지개발 및 부동산개발행위 하게 위한 대지 매매특약 연구

만약에 개발 행위를 하기 위해서 토지 계약을 해놓고 설계나 기타 인허가를 다 받아 놨을 때 매도인이 마음이 변경해서 인허가를 못하게 할 목적으로 계약을 취소를 하지 못하게 하기 위한 특약은 어떤 것을 하면 좋을까?

매도인이 일방적으로 계약을 취소하거나 개발을 방해하지 못하도록 하기 위해서는 강력한 특약을 추가해야 한다. 다음과 같은 조항을 넣으면 효과적이다.

1. 계약 해제 금지 조항

"본 계약 체결 이후, 매도인은 어떠한 사유로도 임의 해제 또는 해지를 할 수 없으며, 매수인이 계약상 의무를 이행하는 한 매도인은 소유권 이전 및 인허가 협조를 거부할 수 없다."
➡ 효과: 매도인의 변심으로 계약을 해지하지 못하도록 제한


2. 개발 협조 의무 조항

"매도인은 매수인이 개발 행위(설계, 인허가, 공사 등)를 진행하는 데 필요한 모든 서류 제출 및 인감 날인 등에 적극 협조해야 하며, 이를 거부할 경우 매도인은 매수인에게 위약금으로 매매대금의 20%를 지급한다."
➡ 효과: 매도인이 인허가를 방해하는 것을 막고, 협조 의무를 강제


3. 계약 해제 시 손해배상 조항

"매도인이 정당한 사유 없이 계약을 해제하거나 인허가 진행을 방해할 경우, 매수인은 개발을 위해 소요된 모든 비용(설계비, 인허가 비용, 감정평가 비용 등) 및 총 매매대금의 30%를 위약금으로 청구할 수 있다."
➡ 효과: 매도인이 계약을 해제하면 큰 경제적 부담이 발생하도록 유도


4. 가등기 설정 조항

"계약 체결과 동시에 매수인은 본 계약의 이행을 담보하기 위해 대상 토지에 대해 소유권 이전 청구권 가등기를 설정할 수 있으며, 매도인은 이에 동의한다."
➡ 효과: 매도인이 다른 사람에게 토지를 매도하거나, 마음대로 계약을 취소하지 못하도록 법적 장치 마련

5. 권리 의무 승계 조항

"매도인은 본 계약 체결 후 해당 부동산을 제3자에게 양도하거나 담보로 제공할 수 없으며, 부득이한 사유로 양도할 경우 본 계약의 모든 의무와 특약을 승계해야 한다."
➡ 효과: 매도인이 토지를 다른 사람에게 넘겨도 계약이 유지되도록 보장

이러한 조항을 넣어두면 매도인의 변심으로 인해 발생할 수 있는 인허가 방해, 계약 해제 등을 미연에 방지할 수 있다. 특히 가등기 설정은 법적으로 강력한 보호 장치가 될 수 있으므로 반드시 고려하는 것이 좋다.

"매도인이 정당한 사유 없이 계약을 해제하거나 인허가 진행을 방해할 경우, 매수인은 개발을 위해 소요된 모든 비용(설계비, 인허가 비용, 감정평가 비용 등) 및 총 매매대금의 30%를 위약금으로 청구할 수 있다."

이조항을 어떠한 경우에도 해지못한다는 조건과 합쳐서 특약을 만들면 더 강력 할 듯하다.

다음은 매도인이 어떠한 경우에도 계약을 해지하지 못하도록 하면서, 계약을 위반하거나 인허가 진행을 방해할 경우 강력한 손해배상을 청구할 수 있도록 하는 특약 조항이다.


[계약 해제 금지 및 위약금 조항]

1. 계약 해제 금지
"본 계약은 매수인의 귀책사유가 없는 한, 어떠한 사유로도 매도인이 일방적으로 해제하거나 해지할 수 없다. 매도인은 매수인이 대상 토지에 대한 개발 행위를 진행하는 데 있어 어떠한 방식으로든 방해하거나 지연시키지 않아야 하며, 인허가 절차, 관련 서류 작성 및 제출, 협조 요청 등에 적극 응해야 한다."

2. 계약 위반 및 손해배상
"매도인이 본 계약을 위반하여 정당한 사유 없이 계약을 해제하거나, 매수인의 인허가 진행을 방해하는 경우, 매도인은 매수인에게 개발을 위해 소요된 모든 비용(설계비, 인허가 비용, 감정평가 비용 등) 및 총 매매대금의 30%에 해당하는 금액을 위약금으로 즉시 지급해야 한다. 또한, 매수인은 본 계약의 이행을 강제하는 소송을 제기할 수 있으며, 매도인은 이에 대한 이의를 제기하지 않는다."

3. 가처분 및 강제 이행 청구
"매도인이 계약을 위반하여 일방적으로 해지 또는 해제하려는 경우, 매수인은 법원에 계약 이행을 위한 가처분 신청 및 강제 이행 청구를 할 수 있으며, 이로 인해 발생하는 모든 법적 비용은 매도인이 부담한다."

4. 가등기 설정
"계약 체결과 동시에 매수인은 본 계약의 이행을 담보하기 위해 대상 토지에 대해 소유권 이전 청구권 가등기를 설정할 수 있으며, 매도인은 이에 동의한다. 매도인은 본 계약이 완료될 때까지 제3자에게 대상 토지를 매도, 양도, 담보 제공하거나 설정하지 못하며, 이를 위반할 경우 매수인은 본 계약의 취소를 요구할 수 없고, 오직 강제 이행 및 손해배상만을 청구할 수 있다."

이 특약을 추가하면 매도인이 어떤 이유로도 계약을 해제할 수 없으며, 위반할 경우 강력한 손해배상 책임을 지도록 만들 수 있다. 특히 "가등기 설정"과 "강제 이행 청구" 조항을 함께 넣으면 법적으로 강력한 보호 장치가 된다.

좀더 다듬어 볼까?

부동산 매매계약 특약사항 첨부문

【특약사항】
1. 계약 해제 금지
본 계약은 매수인의 귀책사유가 없는 한, 어떠한 사유로도 매도인이 일방적으로 해제하거나 해지할 수 없다. 매도인은 매수인이 대상 토지에 대한 개발 행위를 진행하는 데 있어 어떠한 방식으로든 방해하거나 지연시키지 않아야 하며, 인허가 절차, 관련 서류 작성 및 제출, 협조 요청 등에 적극 응해야 한다.

2. 계약 위반 및 손해배상
매도인이 본 계약을 위반하여 정당한 사유 없이 계약을 해제하거나, 매수인의 인허가 진행을 방해하는 경우, 매도인은 매수인에게 개발을 위해 소요된 모든 비용(설계비, 인허가 비용, 감정평가 비용 등) 및 총 매매대금의 30%에 해당하는 금액을 위약금으로 즉시 지급해야 한다. 또한, 매수인은 본 계약의 이행을 강제하는 소송을 제기할 수 있으며, 매도인은 이에 대한 이의를 제기하지 않는다.

3. 가처분 및 강제 이행 청구
매도인이 계약을 위반하여 일방적으로 해지 또는 해제하려는 경우, 매수인은 법원에 계약 이행을 위한 가처분 신청 및 강제 이행 청구를 할 수 있으며, 이로 인해 발생하는 모든 법적 비용은 매도인이 부담한다.

4. 가등기 설정
계약 체결과 동시에 매수인은 본 계약의 이행을 담보하기 위해 대상 토지에 대해 소유권 이전 청구권 가등기를 설정할 수 있으며, 매도인은 이에 동의한다. 매도인은 본 계약이 완료될 때까지 제3자에게 대상 토지를 매도, 양도, 담보 제공하거나 설정하지 못하며, 이를 위반할 경우 매수인은 본 계약의 취소를 요구할 수 없고, 오직 강제 이행 및 손해배상만을 청구할 수 있다.