매매계약을 체결하고 등기 전에 매수인을 임대인으로 계약하면 될까? 안될까?

#중개실무

■ 매매계약을 체결하고 등기 전에 매수인을 임대인으로 계약하면
(대법원 1995. 12. 12. 선고 95다32037 판결)

부동산을 투자용으로 매매가액에 육박하는 전세임차인을 구해 계약을 체결하고 매매잔금의 일부를 임차인의 보증금으로 충당하는 경우가 대도시 조정지역 및 아파트 밀집지역에서는 허다히 볼 수 있는 현상입니다.

이때 중개 업무의 순서는 통상적으로 ➀ 매매계약을 체결하고 ➁ 임대차 계약체결 ➂ 매매. 임대차 잔금 지불을 동시에 하면서 물건의 인도와 소유권이전등기절차가 동시에 이루어질 것입니다. 여기에서 ➁ 번 순서인 임대차 계약을 하면서 개업공인중개사들은 법적문제를 소홀히 하여 계약체결 후 후일 상당한 곤란을 당하는 경우가 많이 발생합니다.

➁ 번 순서에 임대차 계약을 체결할 때 임대인(매도인,매수인)을 누구와 계약 체결의 상대인가에 대한 문제입니다. 필자가 개업공인중개사에게 질문하면 상당수 심지어 부동산 전문가라고 강의를 하는 사람까지도 현재의 소유주와 임대차 계약을 체결 하여야 하고, 새로운 임대인과 계약을 체결하게 되면 공인중개사법 위반으로 알고 있습니다. 그러나 법원 판례는 등기상 현재 소유주 또는 장래의 소유주 즉 매수계약자 중 누구와 임대차 계약을 체결하여도 공인중개사법 위반은 아닙니다.

현재 소유주와 계약체결에 대해 임대차보호법과의 관계를 살펴보면
현재의 소유자와 임대차 계약을 하면 주택임대차보호법 제3조제4항에서는 “임차주택의 양수인(讓受人)그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.”고 규정하고 있습니다.

따라서 임차인은 등기부상 현 소유자와 임대차계약을 체결하면, 후에 매수인이 잔금을 지급하고 소유권이 이전되면 매수인과 새로이 임대차계약을 체결하지 않아도 당연히“주택임대차보호법 제3조 제4항”의해 매수인은 부동산 소유자 지위를 승계받게되므로 임차인이 임대차계약한 부동산을 인도받고 주민등록을 이전하면 당연히 대항력을 가지게 되는 것입니다.

또한 임차인이 임대차 계약체결을 부동산매수인 지위의, 장래 소유자와 임대차계약을 체결하는 경우의 법률관계와 법원판례의 입장을 살펴보면

법원의 판례에서는 주택임대차보호법이 적용되는 임대차 계약은 반드시 임차인과 주택 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되는 것은 아니고, 주택 소유자는 아니더라도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다.(대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결). 라고 하여 역시 주택임대차보호법 적용 대상이 되며, 또한 주택의 명의신탁자는 사실상 이를 제3자에게 임대할 권한을 가지고 있고 (대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결), 라고 판결을 하였습니다.

그러나 아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가 매수신고인에 불과한 자와 임대차계약을 체결하고 주택을 인도받아 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 정한 우선변제권을 취득할 수 없다. (대법원 2014. 02. 27. 선고 2012다93794 판결). 라고 판결을 하였습니다.

그러나 매매계약의 이행으로 주택을 인도받아 그 임대권한을 명시적 또는 묵시적으로 부여받은 매수인과 임대차계약을 체결하고 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖추면 당연히 대항력이 있다. 라고 대법원은 판결을 하고 있습니다.

분양아파트 임대차계약에 대한 법원의 판결은
대법원은 아파트 수분양자가 입주 잔금을 지급할 무렵 분양계약에 따라 분양자로부터 아파트를 인도받고 나아가 그 임대권한을 묵시적으로 부여받았다고 보아, 수분양자로부터 아파트를 임차하여 주택임대차보호법 제3조제1항에 정한 대항요건을 갖춘 임차인이 분양계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권으로 분양자의 명도청구에 대항할 수 있다. (대법원 2009. 01. 30. 선고 2008다65617 판결).라고 판결을 하였으며

특히 대법원은 매수인과 임대차계약을 체결한 관계에서, 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다. 라고 판단을 하고 있습니다.

매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있으며, 이러한 지위에 있는 매수인으로 부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조제1항 단서에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다. (대법원 2008. 04. 10. 선고 2007다38908 판결). 라고 법원은 판단을 하고 있습니다.

결론적으로 매수인이 부동산을 인도받았다면 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있다는 것입니다. 따라서 매매계약을 체결한 매수인과 부동산 임대차계약을 체결한 임차인도 적법한 조치를 하면 대항력을 인정을 한다는 것입니다.

지금까지 설명에도 믿음이 약한 임차인에게 확실한 임대차에 대한 믿음을 주기 위하여 통상적으로 임대차계약서를 작성 할 때 등기부상 소유자인 매도인의 동의 혹은 매매계약서 사본을 첨부하여 주는 것 또한 방법일 것입니다.

매수인이 잔금을 지불하고 소유권이전등기를 하면 부동산 전부증명서의 등기원인 일자는 매매계약체결일이 표시됨을 기억한다면 매매계약체결 후 매수인이 임대인으로 임대차계약을 체결 할 수 있는 권원이 있다. 라고 생각하면 될 것입니다.

이때 임대차 계약서 작성요령은 소유주 란에는 매수인을 단서 란에 등기상 소유주(매도인)를 표시하고, 매매진행 중에 있음이란 표시를 하면 됩니다.

그리고 중개대상물 확인•설명서에는 등기상 소유주로 작성하고, 미 공시란에 매수계약자를 표시하고 잔금일자를 표시하면 됩니다. 어찌 보면 임대차 시작일과 소유권 이전등기일이 같고, 매매잔금과 임대차 명도일이 동일인 경우 이렇게 작성하는 임대차 계약서가 바람직한 계약서작성으로 보아야 합니다.

매도인과 매수인간에 매매계약이 해제되면 그 효과는 임차인에게도 부담이 되는 판결로 매도인으로부터 매매계약의 해제를 해제조건부로 전세권한을 부여받은 매수인이 주택을 임대한 후 매도인과 매수인 사이의 매매계약이 해제됨으로써 해제조건이 성취되어 그때부터 매수인이 주택을 전세 놓을 권한을 상실하게 되었다면, 임차인은 전세계약을 체결할 권한이 없는 자와 사이에 전세계약을 체결한 임차인과 마찬가지로 매도인에 대한 관계에서 그 주택에 대한 사용수익권을 주장할 수 없게 되어 매도인의 명도 청구에 대항할 수 없게 되는바,

이러한 법리는 임차인이 그 주택에 입주하고 주민등록까지 마쳐 주택임대차보호법상의 대항요건을 구비하였거나 전세계약서에 확정일자를 부여받았다고 하더라도 마찬가지입니다. (대법원 1995. 12. 12. 선고 95다32037 판결) 즉 매매계약이 해제되면 임대차 계약도 효력이 없다는 것입니다.

그러므로 매매계약이 해제되면 따라서 임대차도 해제가 된다는 것입니다.