계약금배액 반환하고 부동산계약파기가 가능한 기한

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■ 계약금배액 반환하고 부동산계약파기가 가능한 기한

부동산매매계약시 계약금은 원칙적으로 해약금으로 추정되므로, 당사자들은 다른 약정이 없는 한, 당사자 중 어느 일방이 ‘이행에 착수’할 때까지, 계약금의 교부자(매수인)는 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 계약금의 수령자(매도인)는 그 배액을 상환하거나 제공하고 계약을 해제할 수 있습니다. (민법 제565조). 여기서 해약을 할 수 있는 시기인 ‘이행에 착수’한다는 것의 판단기준과, 당사자간에 약정했던 이행기가 있음에도, 그 전에 미리 이행에 착수를 한 경우는 어떻게 되는지 등을 살펴보겠습니다.

▶ 계약금에 기해 해약시 이행에 착수 여부 판단기준

민법 제565조 규정대로, 계약금이 해약금으로 작용할 때, 해제권 행사의 시기가 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한되는 이유는, 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또한 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지하고자 함에 있습니다.

여기서, 이행에 착수한다는 것의 의미와 관련하여 법원은, 단순히 이행의 준비를 하는 정도로는 부족하지만, “객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우”는 이행의 착수에 해당한다고 하였습니다. (대법원 2002다46492 판결).

결국, 이행행위의 일부를 하거나 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위만 하더라도, 더 이상 해약금약정에 기한 해제를 할 수 없다는 것인데, 그러한 행위가 구체적으로 어떤 것을 의미하는지를 판례의 기준으로 살펴보면.

일단, 매수인 입장에서 보면, 매수인이 중도금 중 일부라도 제공하거나 변제공탁을 한 경우, 은행에 설정된 근저당권채무를 승계한 경우 등은 이행에 착수했다고 볼 수 있습니다. 그리고 중도금 약정이 없이 잔금 약정만 있는 계약에도 매수인이 잔금 중 일부라도 제공하면 이행의 착수에 들어간 것입니다.

그리고, 매수인이 매도인에게 단순히 잔금의 수령을 촉구한 것으로는 이행의 착수에 해당하지 않지만(대법원 80다2784 판결), 매수인이 잔금을 전부 준비하였다는 것을 매도인에게 알리고 매도인에게 소유권이전등기서류의 준비 여부를 문의하거나 소유권이전등기절차의 이행을 촉구했다면, 이행의 착수를 한 것이라고 판결을 하였습니다. (대법원 93다1114 판결).

한편, 매도인 입장에서는 잔금 지급기일에 매도인에게 부동산을 인도하거나, 소유권이전등기에 필요한 서류를 제공했다면 이행의 착수를 한 것으로 볼 수 있을 것입니다.

▶ 이행기 전에 미리 이행한 경우에도, 계약해제권이 봉쇄되는 것인지
부동산매매계약서에 기재한 중도금 지급일자 보다 먼저 중도금을 지급한 경우, 즉 이행기 전에 미리 이행을 한 경우에도 이행의 착수를 한 것으로 보아, 더 이상 계약해제를 할 수 없는지와 관련하여, 법원은 “이행기의 약정이 있다 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 그 이행기 전에 이행에 착수할 수도 있다.”라고 판결을 하였습니다(대법원 2002디46492 판결).

따라서, 중도금 지급일자 보다 먼저 중도금을 지급한 경우에도, 원칙적으로는 이행의 착수로서 유효하고, 더 이상 해약금 약정에 기한 해약을 할 수 없을 것입니다.

예를들어, 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 후 시가 상승이 예상되어 매도인이 구체적인 금액은 제시하지 않고 막연히 매매대금의 증액을 요청 하자, 매수인이 이에 대하여 확답하지 않고, 계약이 파기될 것이 염려되어 중도금 기일 전에 중도금을 지급한 사안에서, 법원은 “시가 상승만으로 매매계약의 기초적 사실관계가 변경되었다고 볼 수 없고, 이행기 전의 이행의 착수가 허용되어서는 안 될 만한 불가피한 사정이 있는 것도 아니므로, 결국 이행의 착수가 있는 것으로 보아 매도인은 해제권을 행사할 수 없다.”는 취지로 판시하였습니다. (대법원 2004다11599 판결).

그러나, 이행기 전의 이행착수가 무조건 허용되는 것은 아니며. 이행의 착수를 하면 상대방의 해약금약정에 기한 계약해제권이 봉쇄되는데, 만일 이행기 전의 이행착수로 상대방의 계약해제권을 봉쇄하는 것이 불합리하다고 볼만한 특별한 사정이 있는 경우에는, 이행기 전에 이행의 착수를 했다고 하더라도 계약해제권 봉쇄의 효력을 상실됩니다.

관련하여 대법원 92다31323 판결은
“매도인이 민법 제565조에 의하여 계약을 해제한다는 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금(계약금의 배액)의 수령을 촉구하며, 그 기한을 넘기면 공탁하겠다고 통지를 한 이상, 중도금 지급기일은 매도인을 위하여서도 그 기한의 이익이 있다고 보는 것입니다,

따라서 이 사건과 같은 경우에는 매수인은 이행기 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당하여, 매도인의 의사에 반하여 이행할 수 없다고 보는 것이 옳을 것이고, 매수인이 비록 매도인이 정한 해약금 수령기한 이전에 일방적으로 이행에 착수하였다고 하여도 (그 이행의 착수로서 매도인의 계약해제권을 봉쇄할 수 없고) 매도인의 계약해제권 행사에 영향을 미칠 수 없다.”라고 판시하였습니다. (대법원 92다31323 판결).