상가 와 세금

◈ 상가 와 세금 ◈

▶ 상가의 취득세와 등록세

취득세는 취득한 날, 즉 잔금을 치른 날로부터 30일 안에 내야 한다. 이를 어기면 납부세액의

20%를 더 물게 된다. 준공 검사일 이전에 잔금을 치를 경우 준공 검사일로부터 30일 이내,

준공 검사일 이후 잔금 납입 시는 잔금 납입일부터 30일 이내에 내야 한다.

등록세는 매매 후 2개월 이내에 등록하지 않으면 기간에 따라 등록세약의 5~30%를 과태료로 물게 된다.

※ 상가 등 주택외의 일반건축물은 (취득세율 2%, 등록세율 2%)됩니다.

▶상가 부가가치세 알아두기

상가투자에서 시세차익을 목적으로 한 투자는 부가가치세와 양도소득세, 임대 목적의 투자는 부가가치세와 양도소득세 외에 부동산임대소득에 대한 종합소득세에 관심을 기울여야 한다. 부가가치세는 최종 소비자가 부담한다. 상가에서 최종 소비자는 개인이다. 개인이 아닌 사업자인 경우 부가세를 부담하지 않을 수도 있다. 다만 부가세법상 사업자는 간이과세자와 일반과세자가 있는데 일반과세자만 이러한 혜택을 받을 수 있다.

그렇다면 일반과세자가 부가세를 어떻게 부담하지 않을 수 있을까? 취득, 보유, 처분의 순서로 가면서 살펴보자.

상가를 살 경우 분양가나 매매가에는 건물에 대한 부가세가 들어 있다. 사는 사람이 부가세를 포함해 분양가나 매매대금을 냈으므로 부가세를 부담하는 것 같지만 실은 그렇지 않다. 이 부가세는 일반과세자로 등록해 세무서로부터 모두 돌려받게 된다. 따라서 일반과세자가 부담하는 취득 단계의 부가가치세는 없다. 이 혜택을 받으려면 분양 받은 상가는 분양계약일로부터 20일, 기존 상가는 취득일로부터 20일 안에 사업자등록을 해야 한다.

다음은 보유 단계다. 상가를 세놓을 경우 임대료에 대한 부가세를 내야 한다. 그러나 일반과세자는 임대차계약서에서 ‘부가세 별도’라는 조건을 달아 임차인에게 부가세를 받아서 내면 된다. 부가세를 내기는 하지만 임차인이 부담하는 형태다. 임차인에게 받아서 낸 부가세는 임대인의 수입에서도 빠진다.

마지막으로 처분 단계다. 흔히 일반과세자가 취득 때 세무서로부터 되돌려 받은 부가가치세를 10년 안에 매도하는 경우 무조건 세무서에 다시 돌려주어야 한다고 알고 있다. 그러나 일반과세자는 매수자가 사업자등록을 일반과세자로 하는 경우와 그 이외의 경우 모두 부가가치세를 매수인에게 다 떠넘기고 빠져나갈 수 있다. 일반과세자가 되돌려 받은 부가세를 다시 세무서에 내야 하는 때는 상가를 팔기 전에 임차인을 내보내고 부동산임대업을 폐업하는 경우다. 물론 6개월마다 5%씩 공제해주므로 10년 이후에 폐업하는 경우는 추징문제가 생기지 않는다. 하지만 일반과세자로 등록한 경우라도 10년 이내에 간이과세자로 바꿨다면 부가세 추징문제가 발생하므로 간이과세자로 전환되지 않도록 유의해야 한다.

▶임대소득에 대한 종합소득세

소득세는 여러 소득을 합쳐서 계산한다. 합산 소득이 많으면 누진세율을 적용한다. 일반 세율보다 높다는 말이다. 임대소득 말고 더할 소득이 또 있다면 소득이 적은 부인 등에게 상가의 임대소득이 발생하도록 조치해 두면 세금을 아낄 수 있다. 배우자에게 명의를 이전하면 증여세가 발생할 수 있다. 그러나 배우자에게 증여하더라도 3억 원까지는 세금 공제가 된다. 

배우자 명의로 상가를 등기할 때는 주의할 점이 있다. 상가를 취득하기 전이라면 3억 원 이하의 상가를 사는 경우와 3억 원을 넘는 상가를 사는 경우에 따라 달라진다. 3억원 이하의 상가는 증여세가 발생하지 않으므로 굳이 배우자에게 넘기거나 공동명의로 하지 않아도 된다. 3억원을 넘는 상가는 증여세 문제가 불거질 수 있다. 따라서 증여세 없이 처리하기 위해 공동명의로 할 것인가, 아니면 증여세를 내더라도 단독명의로 할 것인가를 미리 정해야 한다. 상가를 이미 취득한 경우라면 이전하는데 취득세 등의 비용이 추가로 들어간다.3억원 이하의 상가도 취득세 등의 이전비용은 들어간다. 따라서 1년에 소득세가 얼마나 줄어드는지, 장기 보유할 것인지를 짚어보고 결정을 해야 한다. 

▶ 상가의 공동명의

배우자 공제 3억 원을 넘는 상가라면 증여세 없이 처리하기 위해 공동명의로 할 것인가,증여세를 부담하더라도 단독 명의로 할 것인가를 미리 정해야 한다.상가를 누구 이름으로 할 것인가는 취득하기 전에 정해야 한다. 상가를 취득한 후에 공동명의를 할라치면 명의이전에 들어가는 비용을 충당하고도 남을 만큼 절세가 되는지를 짚어보아야 한다. 공동명의로 하는 경우 공동지분의 크기는 소득이 적은 배우자가 약간 더 크도록 해야 한다. 상가를 공동으로 임대하는 경우 지분이 큰 사람에게 상가 임대소득을 합산해 세금을 내야 한다. 지분을 잘못 설정하면 절세의 효과가 없게된다.

● 분양계약후 20일 이내에 사업자등록을 해야 합니다.

○상가를 분양받아 점포나 사무실로 임대를 줄 경우에는 부동산임대사업자로 등록을 해야합니다.

사업자등록은 원칙적으로 사업을 개시한 날로부터 20일 이내에 신청해야 하며 사업개시 전에도 신청할 수 있습니다. 사업자등록을 하기 전의 부가가치세 매입세액은 매출세액에서 공제해주지 않지만예외적으로 사업자등록 신청일로부터 역산하여 20일 이내의 매입세액은 공제하여줍니다.

○ 상가를 분양할 때 토지에는 부가가치세가 붙지 않지만 건물에 대해서는 10%의 부가가치세가 포함되어 있는데, 건물분양대금에 포함된 부가가치세는 분양계약후 20일 이내에 사업자등록을 해야 환급받을 수 있습니다.

<예시> 만약 건물가액이 5천만원인 상가를 분양받은 후 20일 이내에 일반과세자로부동산임대사업자등록을 했다면,부가가치세 신고시에 분양금액 5천만원의 10%인 5백만원의 부가가치세를환급받을 수 있습니다

●상가매매시 부가가치세 포함여부 확인해야

Q 상가를 매도하면서 계약서상에 부가가치세 를 언급하지 않았는데 세무서에서 건물에 대한 부가가치세를 납부하라는고지서를 받아 보았습니다.이 경우 부가가치세를 누가 부담해야 하는지요?

A 상가를 매매하는 경우 건물분에 대해서는 부가가치세를 부담해야 합니다.즉, 매도인은 부가가치세를 매수인으로부터 징수하여 납부하고 매수인은 사업자등록후 부가가치세 환급절차를 밟으면 됩니다.

이 경우 매매계약서에 부가가치세가 거래금액에 포함되었는지 여부를 언급해 주어야 합니다.

다만, 거래금액에 공급가액과 부가가치세액이 별도 표시 되어 있지 않은 경우와 부가가치세가 포함되어 있는지의 여부가 불분명한 경우에는 거래금액 또는 영수할 금액의 110 분의 100에 해당하는 금액을 과세표준으로 보므로 거래금액 에 부가가치세가 포함된 것으로 봅니다. 그러나 거래금액에 공급가액과 세액이 별도로 표시되지 아니한 경우라 하여 무조건 거래금액에 부가가치세가 포함되어 있다고 볼수 없고 부가가치세가 포함되지 않는 것이명백한 경우에는 부가가 치세가 거래금액에 별도라고 봅니다.

●포괄양수도계약 통해 불미스런 분쟁소지 막아

부가가치세법상 건물의 공급은 아래와 같이 부가가치세 상이므로 부가가치세를 신고·납부하여야 한다.

부동산의 공급

* 토지의 공급면세 * 건물 등의 공급과세 (예외) 국민주택 공급면세

부동산의 임대

* 토지의 임대과세 예외) 주택부속토지의 임대면세 * 건물 등의 임대 과세 예외) 주택의 임대면세

*면세되는 부속토지란 그 면적이 건물이 정착된 면적의 5배 (도시계획구역 밖에 있는 토지의 경우에는 10배)를 초과하지 않 는 토지를 말한다.하지만, 부동산매매계약시 건물분에 대한 부가가치세를 언급하지 않아 분쟁이 일어나는 경우가 종종 발생하고 있다. 이런 분쟁을 사 전에 방지하기위해서는 계약서상에 부가가치세 포함여부를 반드시 언급해주어야 하며 이 매매거래가 사업양도거래에 해당한다면 포괄양수도계약을 통해 부가가치세 징수·납부과정에서 발생하 는 불미스러운 일을 없앨 수 있다.

이때 사업양도거래란 사업용 자산을 비롯한 물적·인적시설 및 권리(미수금은 제외),의무(미지급 금은 제외) 등을 포괄적으로 양도하여 사업의 동일성을 유지하는 것을 말한다. 다만, 부동산을 양도하는 경우 부동산의 사용목적(사업목적)이 변질되거나 사업자 유형이 변경되 거나 사업별로 승계하는 경우에는 부가가치세과세 제외대상인 ‘사 업의양도’에 해당하지 않아 부가가치세를 징수·납부해야 한다.

●사업의 양도에 해당하지 않는 거래유형을 예로 들어보면 다음과 같다.

① 부동산임대업자로부터 부동산을 양수받은 후 자기의 사업을 위하여 사용하는 경우

② 상가임대업자(과세사업자)로부터 부동산 을 양수 받은 후 이를 개조하여

주택임대사업(면세사업자)을 한 경 우

③ 일반과세자가 간이과세자에게 양도하는 경우

④ 동일 부동산 내 부동산임대업과 제조업 겸업자가 부동산임대업에 해당하는 부동산만 양도하는 경우

⑤ 부동산임대 공동사업자중 1인이 자기지분만을 양도하는 경우

⑥ 부동산매매업자가 부동산임대업자에게 양도하는 경우

마지막으로 부동산의 포괄양수도계약 작성시 주의해야할 점은 반드시 양수자가 양도자 사업의 인적·물적시설 등의 권리·의무 를 포괄적으로 모두 그대로 승계한다는 내용(예:세입자들에 대한 권리·의무)과 포괄적 양도·양수계약일자가 표기되어야 한다는 것이다. 특히 임대용 부동산의 매매계약시 이러한 약정이 없다면 임대사업의 양도(사업의 양도)로 보지 않고 일반 부동산의 양도로 보아 부가가치세를 징수·납부해야 한다.

* 부가세 포함여부 불분명시 일단 포함된 것으로 봐야 한다.

질문】단지내 상가를 매매 하려고 합니다.

통상 건물분에 대하여는 부가세를 납부하는것 으로 알고 있는데,

왜 그런지 궁금하고요

매수자는 계약서에 "부가세 포함"이라고 명시해 달라고 하고

매도자는 서로 인지만하고 기록은 하지말자고 합니다

이런경우 어떻게 해야하는지요

【답변】

단지내 상가는 엄격하게 분석하면

①건물(부가가치세 과세대상)과 토지(부가가치세 면세대상)으로 구성

되어 있습니다.

②부동산 매매시 부가가치세에 대하여 언급이 없으면 매매대금에

부가가치세가 포함되어 있습니다.

③매도인이 간이사업자이면 큰 문제는 없습니다.

④매도인이 일반과세자이면 단지내 상가매매대금을 아래와 같이

구분하여 작성하셔야 합니다. (물론, 포괄양수도 방법도 있습니다.)

ex) 단지내 상가 건물대금

= 건물대금 + 토지대금 + 건물분 부가가치세

상가매매시 부가세 환급대상과 포괄양수도 계약서

<질문> 

상가는 매매시 부가세가 부과 되는 걸로 알고 있습니다. 제가 궁금한 것은 

1. 부가세는 누가 부담하는 지가 궁금하고, 

2. 환급받을 수 있는 경우와 없는 경우가 있다던데 어떠한 경우가 있는지 궁금하고, 

3. 포괄양수도 계약서를 작성하면 부가세를 안내도 된다고 주위에서 하던데 정말 그런지,이 경우도 적용이 안되는 경우가 있다는 말을 들었습니다. 

<답변> 상가 매매에 있어서는 주택의 경우와 다르게 건물부분이 부가가치세가 과세됩니다 

일반적으로 상가는 임대용이나 사업용으로 사용하고 있었을 것이고 이는 사업용 고정자산으로 건물부분은

부가세 과세대상으로 세금계산서를 발행하여야합니다.

세금계산서가 발행되므로 매도자는 매수자에게 부가세만큼을 더받아서 납부하게되고, 매수자는 사업자 등록을 하고

부담한 부가가치세에 대하여 환급신청을 하게됩니다 국가입장에서는 납부와 환급이 이루어지므로

세수에는 영향이 없기 때문에 사업자의 지위를 포괄적으로 승계되는 포괄양수도 계약인경우에는 과세거래로 보지않고 세금계산서를 발행을 생략할 수도 있습니다.

▷ 건물 = 취득가액에 대해 경과된 1과세기간(1기: 1~6월, 2기: 7~12월) 5%씩 차감

▷ 기타 감가상각자산 = 취득가액에 대해 경과된 1과세 기간 25%씩 차감

예를 들어 인테리어비 1억원에 대해 1,000만원의 환급을 받은 사업자가 1년 후에 폐업을 하면 1,000만원의 절반인 500만원을 부가가치세로 다시 내놓아야 하는 것이다. 물론 사업체를 다른 사람에게 넘길 때 사업체의 양도에 대해 양수인으로부터 부가가치세를 별도로 받고 세금계산서를 발행하면 된다. 그렇게 하면 양도자는 추가 부담이 없으며 양수인은 부담한 부가가치세에 대해 환급받으면 된다. 그러나 현실적으로 영세한 사업자들간에 사업체를 사고팔면서 세금계산서를 주고받는 경우는 극히 드물다. 결국은 C씨처럼 나중에 양도인이 예상치 못한 추가 부담을 하게 된다.이러한 경우를 막기 위해서는 어떻게 해야 할까.

포괄양수도계약을 하면 된다. 포괄양수도계약이란 말 그대로 사업체에 관한 모든 권리와 의무를

포괄적으로 양도ㆍ양수하는 것이다. 일반적으로 파는 사람은 부가가치세를 별도로 받고 세금계산서를 발행하고, 사는 사람은 세금계산서를 제출하고 별도로 부담한 부가가치세를 환급받으면 된다. 이 경우에 정부는 들어온 세금이 얼마 후 곧바로 나가므로 아무런 세수의 증가가 없다. 아울러 양수인도 부가가치세를 먼저 부담하고 나중에 환급받으므로 자금이 일정기간 묶이는 불이익이 있게 된다. 이를 해결하기 위해서 세법은 포괄양수도계약에 의한 사업의 양도에 대해 부가가치세를 부과하지 않는다.

포괄양수도계약에 의한 사업의 양도인 경우에는 폐업시에 이를 신고하면 된다.

폐업에 의한 부가가치세 확정신고시에 이를 신고하고 포괄양수도계약서를 제출하면 된다.

단 일반과세자가 간이과세자에게 파는 경우는 그러하지 않는다.

이는 과세체계의 차이로 인한 매입세액공제액이 다르기 때문이다