부동산 계약 후 선담보제공 하여 잔금처리 계약 방법 정리

상기 방법은 부동산 매매계약시 매수할 부동산을 담보로 은행대출을 받아 매매잔금을 지급하기로 하고,
매도인도 이러한 대출에 협력해 주기로 하면서 매매계약을 체결하는 경우가 많이 있습니다.
이 계약 방법을 정리해 보도록 하겠습니다.

1. 계약서 작성

2. 매수인이 차주가 되고 매도인이 매도 물건을 은행에 담보제공해서 대출 실행. 

3. 대출 된 금액 중 매수인이 가져가야 할 잔금은 은행에서 매수인에게 현장에서 바로 입금. (이 작업은 차주에게 돈이 입금된후 매도인에게 잔금이 지급되는게 아니라, 은행에서 바로 매도인 계좌로 잔금이 지급되는게 중요하다. 그리고, 대출시 포괄담보 책임을 하라는 등의 약정이 있으면 계약하면 안된다. 단, 해당 물건에 대해서만 담보제공한다는 조건이어야 한다. )

4. 대출금액에서 매도 잔금을 제외한 나머지 금액은 매수인 계좌로 입금. 

5. 대출실행후 취득세/각종 등기 서류는 법무사에게 제출.

6. 계약서 작성 이후 20일 이내에 등기실행 후 소유권 이전 (법무사가 해당날짜에 등기 실행)
   매수인 담보제공 해제(등기 실행 후 소유권이 차주에게 넘어왔기 떄문에 차주의 물건으로 담보제공명의 변경)

계약 후 빠르게 은행에서 대출실행 후 잔금입금이 주요 포인트 이며, 매도인 및 중개사가 매매방식에 대한 이해가 있어야 한다. 매도인은 급매 물건은 매도 하는 방법이기도 하며, 매수인은 안전하게 잔금을 받을 수 있어야 한다.

단, 이런 거래가 가능할려면 공시지가 보다 싼 급매 물건이어야 하며, 되도록이면 개발이 가능한 지역의 물건이어야 한다. 은행에서 감정 시 감정가격이 높게 나와야 하며, 그래야 대출금액이 많이 나오게 된다. 그래서, 개발가능한 물건이여 한다는게 포인트이다. 그래서, 관리지역의 물건이 좋다.

매수후 매수자금으로 대출을 할게되면, 대출자금이 매도금액의 60~70% 정도 밖에 대출을 할 수 없지만, 상기 방법은 공시지가대비 감정가격 대비 70% 정도 대출을 일으키기 때문에 매수자금 대출보다 좀더 많은 자금을 대출 할 수 가 있다. 그러한, 매수인은 해당 물건으로 개발을 하거나, 향후  더 높은 가격으로 매도를 시도하면 된다. (대출이 있으니, 매도가 쉬울 수 있다)

예전에는 업계약서를 적고, 해당물건의 대출을 많이 받는 조건으로 하기도 했는데, 업계약서 자체가 불법이이어 위험부담이 크기때문에 업계약서 방법을 해서는  안된다. 다만, 상기 기법은 매도인에게 안전하게 거래 할수 있다는 확신이 있어야 거래가 가능하다. 그래서, 매도인 설득이 상당히 힘들다.

하지만, 거래만 가능하다면 일주일 이내에 잔금 및 거래완료가 가능하다.
경기가 힘들어지면서 급매 물건이 나온다면 안전하게 거래시키는 방법중의 하나 일 수 있다.

그리고, 매도인이 담보제공하기로 해놓고 계약을 했는데, 은행에서 대출이 안된다고 했을때에는 계약을 해지를 하거나 해야 하는데, 이를 대비해서 계약서 특약에 , "은행의 담보대출 거부로 잔금지급이 불가능하게 되는 경우, 손해배상 없이 매매계약을 해지한다 " 라는 조항을 넣어 주면 좋고,

차주가 담보제공전에 은행에 담보제공인 인적사항을 제공하여 본감정을 의뢰 후 대출이 되는지 여부를 확실하게 하는게 좋은 방법이다.