주택 임대차계약의 갱신

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임대차계약의 갱신

임대차계약은 당사자의 합의 또는 「주택임대차보호법」 규정에 따라 갱신될 수 있습니다.
임대인과 임차인은 임대차 만료기간에 즈음하여 당사자의 합의로 임대차를 존속시킬 수 있으며, 합의 갱신의 효과는 합의의 내용에 따라 정해집니다.
묵시의 갱신은 법률의 규정에 따라 계약갱신에 대한 의사표시가 없는 경우에 임대차계약이 갱신되도록 하는 것이며, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다.

당사자 합의에 의한 임대차계약의 갱신 

A. 합의에 의한 계약 갱신
 임대차 만료기간에 즈음하여 임대인과 임차인은 임대차계약의 조건을 변경하거나, 그 기간을 변경하는 등 계약조건을 변경하여 합의 갱신하거나, 기존의 임대차와 동일한 계약조건으로 합의 갱신할 수 있습니다.

※ 합의 갱신은 임대차관계가 완전히 소멸한 후에 동일한 임대인과 임차인 간에 새로운 임대차관계를 설정하는 임대차의 재설정과 구별되고, 임대차기간 중에 미리 일정기간의 연장을 합의하는 기간연장의 합의와도 구별됩니다.

B. 합의 갱신의 효과
합의 갱신의 효과는 합의의 내용에 따라 정해집니다.
임대차계약의 조건을 변경하는 합의 갱신의 경우에는 변경내용에 대하여 전 임대차와 이해관계가 있는 제3자에게 대항할 수 없습니다. 또한 임차보증금을 증액하는 경우에는 이에 대한 확정일자를 받아야 후순위권리자에게 우선변제권을 취득할 수 있습니다.

※ 「민법」에 따른 전세권의 경우–합의 갱신
 전세권은 그 존속기간을 정한 경우는 물론, 그 기간을 정하지 않는 경우에도 당사자의 합의로 갱신할 수 있습니다. 어떠한 내용으로 갱신할 지는 자유지만, 그 존속기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못합니다(「민법」 제312조제3항).
 전세권의 갱신은 권리의 변경으로서 그 등기를 해야 효력이 생깁니다(「민법」 제186조).

「주택임대차보호법」에 따른 묵시의 갱신 

A. 묵시의 갱신 요건: 갱신 거절 또는 계약조건변경의 미통지

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않거나 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 그러한 통지하지 않는 경우에는 그 기간이 끝난 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주합니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항).

임대인이나 임차인 중 한쪽이라도 갱신거절이나 계약조건 변경의 통지를 한 경우에는 그 임대차계약은 묵시적으로 갱신되지 않습니다. 갱신거절의 통지는 임대차기간이 끝나면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지는 명시적이든 묵시적이든 상관없습니다.

계약조건 변경의 통지는 임대차기간이 끝나면 임대차계약 내용을 변경하겠으며, 만일 상대방이 응하지 않으면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지에는 변경하려는 계약조건을 구체적으로 밝혀야 합니다.

임차인이 차임을 2회 이상 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시의 갱신을 할 수 없습니다(「주택임대차보호법」 제6조제3항). 따라서 임대인이 이러한 사유로 임대차계약을 해지하지 않더라도, 임차인에게 이러한 사유가 있으면 묵시의 갱신이 인정되지 않기 때문에 임대차는 그 기간의 만료로 종료됩니다.

유용한 법령정보
< 주택임대차계약을 갱신하는 경우에 특별한 방법이 필요한가요? >
Q. 임차인 A는 임대인 B와 2007년 5월 1일 계약기간을 2년으로 하는 주택임대차계약을 체결하였습니다. 2009년 5월 현재 임대인 B는 계약 갱신에 대해 별다른 말이 없습니다. 이 때 임차인 A와 임대인 B의 주택임대차계약은 어떻게 되나요?

A. 임대인 B가 주택임대차계약 종료시점인 2009년 4월 30일을 기준으로 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지를 한 바 없거나 계약조건을 변경하지 않았다면, 위 계약은 동일한 조건으로 갱신된 것으로 봅니다. 이를 묵시의 갱신이라고 하며, 이때 임차인 역시 계약종료 1개월 전까지 갱신 거절 및 계약조건 변경의 통지를 하지 않아야 합니다(「주택임대차보호법」 제6조).

묵시의 갱신의 효과
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항 전단).
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 됩니다.
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 임대차의 존속기간은 2년으로 됩니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조제2항).

묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 2년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조의2제1항).
임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(「주택임대차보호법」 제6조의2제2항).

※ 「민법」에 따른 전세권의 경우 – 묵시의 갱신
전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 전세권자에게 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는, 그 기간이 만료된 때에 종전의 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 봅니다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 봅니다(「민법」 제312조제4항).

묵시적 갱신이 된 전세권은 존속기간의 정함이 없는 전세권이므로, 언제든지 상대방에게 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 전세권은 소멸하게 됩니다(「민법」 제313조).
 건물에 대한 전세권의 묵시적 갱신은 법률의 규정에 따른 전세권 존속기간의 변경이므로, 그 등기가 없어도 효력이 발생합니다. 그러나 전세권을 처분하려는 때에는 등기를 해야 합니다(「민법」 제187조 및 대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결).

*** 임대차계약의 갱신주택 임대차 계약 묵시적갱신(자동연장후)후 이사시 3개월치 월세 공제 ***

Q주택임대차 월세 계약이 2016년 5월28일 만기가 경과하여 자동연장(묵시적갱신)되어 같은조건으로 월세로 계속 살고 있다가 이번에 이사 계획이 있어 2017년 5월10일 이사하게 되었습니다.그래서 주인분께 이사계획인 5월10일 한달전에 연락을 하였습니다.주인분께서는 묵시적 갱신의 경우 임차인의 해지통보후 3개월있다 효력이 발생하므로 3개월치의 월세를 공제후 보증금을 돌려 주겠다고 합니다.이경우 5월10일 이사를 하더라도 이사통보날부터 3개월치의 월세를 내야하는 것이 맞는지요?명확한 답변 부탁드립니다.감사합니다.

1. 질의의 요지

○ 귀하는 주택임대차의 임대차기간이 묵시적으로 갱신된 상태에서 임차인이 계약해지 통지를 하는 경우, 해지의 효력이 발생하는 시점에 대하여 질의하신 것으로 보입니다.

2. 검토 의견

○ ｢주택임대차보호법｣ 제6조 제1항은 주택임대차의 묵시적 갱신에 대하여 규정하고, 동조 제2항에서 묵시적으로 갱신된 경우에 임대차기간을 2년으로 규정하고 있습니다. 임대인의 경우는 묵시적으로 갱신된 2년의 임대차기간을 임차인에게 보장하여야 하지만, 임차인은 언제든지 임대인에게 해지통지를 하고 계약을 종료시킬 수 있습니다. 다만, 임대차계약 해지의 효력은 임대인이 임차인으로부터 해지통지를 받은 날부터 3개월이 경과하면 발생하는 것으로 규정(｢주택임대차보호법｣ 제6조의2 제2항)하고 있습니다.
   - 이는 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인만 해지통지를 할 수 있는 것으로 규정한 것에 대하여 임대인이 임대차계약의 해지에 대비할 수 있는 시간적 여유를 주기 위함입니다.
   - 따라서 귀하의 경우, 묵시적으로 갱신된 임대차기간 중에 임차인이 임대차계약 해지를 통지(이사계획의 통보)하였다면, 그 통지를 임대인이 받은 날로부터 3개월이 경과해야 임대차기간이 종료되고, 그 기간 동안은 임대차관계가 존속하므로 월세를 납부하여야 하는 것이 원칙입니다.
   - 법적인 판단은 위와 같으나, 새로운 임차인이 구해지는 시점까지의 월세만을 공제하는 등으로 임대인과 협의를 해볼 수는 있을 것입니다.

▸주택임대차보호법
제6조(계약의 갱신) 
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) 
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

 

Q. 주택임대차 보호법에서 묵시적 연장에 대해서 정확히 알고 일을 하고싶어서 글을 남김니다.월세 계약시 1년계약으로 하고 1년이지난시점 즉13개월째 임차인과임대인이서로 말없이 지나갔다면 주택임대차 6조1항 묵시적 연장을로 보는건지 아니면주택임대차 보호법 6조2항에서 처럼 2년으로 보아서 묵시적이아닌일반적인 2년계약으로 바뀌어서 통보후3개월뒤에 나갈수 없는 상태가 되는건지 알고 싶습니다.부동산에서도 알고있는 내용이 서로 달라 확실히해야 혼란도 없고 정확히 설명을해야해서 이내용을 꼭 알고 싶습니다.

○ ｢주택임대차보호법｣ 제6조제1항에 따라 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 타방 당사자에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보아 2년간 해당 계약 기간이 연장됩니다.

○ ｢주택임대차보호법｣ 제4조제1항에 따라 임대차기간을 2년 미만으로 정한 경우에는 그 기간은 2년으로 간주되는 것이 원칙이지만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 따라서, 같은 항 단서규정에 따라 귀하께서는 반드시 2년을 채우지 않고, 임대인과 약정한 1년의 기간을 주장할 수 있습니다.

○ 이 경우, 제6조의2제1항에 따라 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으므로, 귀하께서는 묵시적으로 갱신된 해당 임대차기간 만료일까지 거주해야 할 의무가 없으며, 언제든지 해지를 통지할 수 있습니다. 다만, 같은 조 제2항에 따라 그 효력은 해지 통고 후 3개월 후에 발생하고, 보증금의 반환과 주택의 인도는 동시이행의 관계에 있으므로 [대법원 1988.4.25., 선고, 87다카2509 판결.]

해지 통고 후 임대인이 보증금을 반환하기까지 3개월 간 해당 임차주택에 거주하여야 하나, 그 전에 이사를 가더라도 그 기간 동안의 임대인의 손해(월차임 등)는 배상하셔야 합니다.