상가 분양가격 산정방법

상가를 분양함에 있어서 우선적으로 분양가격을 책정함은 아주 기본적이면서도 중요하다 

상가에 대한 적정분양가격 산정은 사업지 입지와 주변상가와의 매매가,임대가의 상대적비교 검토와 정면,측면,후면,내부입지 호실과 출입구 고객동선에 대한 보정치가 적용되고, 또한 신규상품으로써의 프리미엄도 고려하면서 더불어 시행사의 적절한 수익성이 가미되어 이루어진다고 볼 수 있다. 

물론 상가도 근린상가, 단지내상가, 복합상가, 주상복합상가, 테마쇼핑몰, 그리고 도로변에 쭉 나열된 스트리트형 상가 등 여러유형으로 나뉘어져 있어 그 특성에 따라 적용룰에 

다소 차이가 있지만, 여기서는 상가유형 중 가장 기본적인 룰에 적합한 근린상가를 기준으로 서술해 보고자 한다. 

상가 분양가 산정방법은 회사나 전문가별로 산정방법이 다르지만 중요한 것은 1층의 분양가 책정이 제일 중요하다는 것이다. 

상가의 분양(매매)가격은 1층이 가장 높고, 그다음은 2층과 지하1층, 그리고 3층, 4층이상층으로 가격대가 차례로 낮은 가격으로 형성된다. 

물론 각층마다 정면,측면,후면에 따라 향별 보정치가 적용되어야 하는 것도 당연하다 

그리고 최상층인 스카이층 같은 경우 전망,조망권 확보와 차별화된 구조로 인해 4층이상층보다 3.3m2(평당)가격을 더 높게한 가격책정도 가능하다. 

아무튼 우선적으로 1층 가격을 산정하는 것이 필요한데, 전술한 바와 같이 여러 조건을 비교 분석하여 1층 평균평당가가 산정되면, 기타층은 1층 기준으로 각 층마다의 적정 %를 적용하면 무리가 없을 것이라 사료된다. 

임대수익율 등을 고려했을 때 층별 적정 분양가는 지상 1층 분양가를 100%로 놓고 봤을 때 지하1층은 30%~40% 정도가 적당하다. 

또 1층과 함께 투자자에게 관심이 많은 2층은 1층 대비 35%~45% 수준에서 책정되는 것이 적정한 수준이다. 

단, 상가의 특색에 따라 지하1층이 지상2층보다 더 높게 분양가가 책정될 수 있는데, 그럴 경우에는 지하1층이 1층 대비 40%~50%정도로 산정되기도 하며, 이 수준이 인정될 만한 상황의 상가인 경우에는 가능하다. 

3층은 1층 가격의 20%~25%가 적당하며, 25%선을 넘지 말아야 한다. 

최상층인 스카이층을 제외한 4층이상은 20% 범위내에서 +/- 어바웃이 유지되어야 할 것이다. 

퍼센트가 정확한 수치에 딱 맞게 떨어지지 않는 것은 상가 입지 및 주변 경쟁상품과의 비교, 또 신규상품에 대한 프리미엄에 따라 차이가 있기 때문에 조금씩 다를 수가 있기 때문이다. 

그렇다면 상가 임대가는 또 어떻게 산정할 것인가? 

이또한 수익율에 직결되는 부분이라 아주 중요하다고 할 수 있다. 

산정하는 기준도 시행사나 분양대행사마다 조금 상이하긴 하지만 주변시세를 참고로 하되, 대체로 기준 수익율을 7% 수준으로 한다. 

그러나 수익율이 높아야 투자자의 Needs를 충족시켜 분양을 용이할 수 있기 때문에 7.5%이상의 수익율을 산정해서 투자자에게 어필할 수는 있지만 주변시세를 너무 무시하여 턱없이 높게 임대가를 책정하는 것은 피해야 할 것이다. 

그러나 신규상가의 프리미엄을 무시할 수는 없으므로 기준 수익율을 다소 높게 산정해서 어필하는 것을 나쁘게 볼 수 만은 없다.  

단, 그 수준이 어느정도 투자자들도 이해할 만한 수준이어야 한다는 것이다. 

그런데 더러 9%이상 10%도 넘는 수익율을 자랑한다고 광고하는 현수막이나, 전단지를 보기도 하고 또 분양상담사가 그렇게 고객들에게 상담도 하지만 다소 이해하기 어렵고 무리가 뒤따르지 않을 수 없다. 

다만 대출금액을 적용해서 산정하거나, 기임대된 상가가 수익율을 그리 확보했다면 충분히 이해할 수 있는 상황이긴 하다. 

그리고 상권이 형성된 곳에서의 주변 경쟁상가의 임대가가 그리 형성된 곳이라면 또한 무리가 없다고 할 수 있겠으나, 그렇지않은 입지에서의 신규상가의 임대가를 너무 높게 책정하는 것은 임대를 어렵게 할 뿐더러, 요즘 고객은 상담사가 얘기하는 고수익율을 액면 그대로 믿을 투자자는 거의 없다고 봐야 한다. 

추가로 덧붙여서 얘기하자면 주변시세가 수익율 6%도 안나오는 그러한 입지의 상가에 대해서는 수익율을 7% under로 산정해서 임차인을 구하는 것도 한 방법이다.

단, 그럴 경우 분양을 용이하게 하기 위해선 분양가를 조금 낮춰서 수익율을 맞춰주는 방안을 시행사에 건의해서 잘 협의하는게 좋을 것 같다.

아무튼 임대가 산정방법은 분양(매매)가의 60%~70%를 임대가로 정하여 이중 20%~30%를 임대보증금으로 나머지 70%~80%를 1%의 월세로 환산하여 산정한다. 

예를 들어 서울의 중급상권지의 상가를 분양할 때 분양가가 5억이라면 임대가는 분양가의 60%~70%인 3억~3억5천만원이 된다. 

적정임대가를 65%로 가정한다면 32,500만원이며, 이중 25%선인 8천만원을 보증금으로, 나머지금액 24,500만원에 대하여 1%로 계산하면 245만원이 상가의 월세가 된다. 

이럴 경우 수익율은 정확히 7%가(about) 된다. 

다만, 적정임대가를 어떻게 책정하느냐에 따라 수익율은 다소 차이가 있다. 

월세가 부담스럽다면 월세 10만원당 1,000만원으로 산정하여 보증금에 산입하여 적용할 수 있다. 

이럴 경우 보증금보다 월세가 많은 것이 수익율에 도움을 주는게 사실이다. 

그리고 추가로 언급하자면 상가분양(매매)가 대비 수익율이 전혀 나오지 않은 입지도 있다. 

강남특구라는 말이 생겨난 지역인 서울 강남지역에서는 수익율이 1%도 안나오는 상가도 많다. 그것은 분양가가 너무 높아 임대가형성 자체가 어려운 곳이다. 

이런 상가에 투자한다는 것은 일반적으로는 이해하기도 어렵고 상식적으로 납득이 되진않지만 이러한 상가도 분양이 잘되는 이유는 수익성상품으로서의 개념보다는 그보다 훨씬 더 큰 시세차익이라는 엄청난 투자수익을 볼 수 있기 때문이다. 

요즘은 시세차익이란 말이 무산해질 만큼 부동산경기가 힘든 상황이지만 그래도 강남지역은 우리가 일반적이고 상식적으로 생각할 수 없는 그런 지역임에는 틀림없다. 

참고로 대형쇼핑몰에는 분양가격외에 개발비라는 항목이 있다. 

개발비는 분양가에 포함되지 않는다. 따라서 상가 분양시에 피분양자는 본인이 부담해야 하는데도 놓치기 쉬운 개발비를 분명히

인지해야 추후 발생할 분란을 피할 수 있다. 

상가 개발비란 보통 전문 테마상가, 특히 대형쇼핑몰 등을 분양받을 때 분양가 이외의 시설비나 인테리어 비용 등 업종에 맞게 추가로 들어가는 비용을 일컫는다. 

테마상가 및 쇼핑몰은 입지여건도 중요하고 상가규모도 무시할 수 없지만, 대형상권이 자리잡기까지의 홍보비와 분양 경비의 필요성은 절대적이다. 

이때 소요되는 광고, 전단지 및 각종 이벤트에 드는 홍보지,인테리어 비용까지 포함시켜 피분양자에게 추가로 비용을 물게 하는 것이다. 

이외에 수수료매장이 있다.

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수수료매장은 상가임대를 할 시 일반적인 임대가(보증금 및 월임대료)를 산정하는 것이 아니라 일정한 보증금(적정 보증금이 아닐 수도 있음)과 월임대료 대신 임대상가의 월매출액에 대하여 일정한 퍼센트를 적용하여 산정하는 것을 말한다. 

그리고 이런 업종들은 대부분 장기계약을 하기 때문에 안정적이라고 할 수 있다 

이 방식은 특히 메이저(1군)업체들이 상가임대시 선호하는 임대방식이며, 주로 패밀리레스토랑같은 앵커업종들을 상가에 입점시킬 때 주로 활용한다. 

그렇기 때문에 상가임대 평수도 대형이며, 상가소유주 입장에서는 신뢰할 수 있는 업체의 브랜드업종을 장기간 유치할 수 있어, 매우 안정적이라고 할 수 있겠다. 

이상으로 상가 분양가 산정방법과 기타 부수적인 내용을 약간 언급하였다. 

상가 분양가 산정방법은 어떤 시각에서 바라보느냐에 따라 다소 차이는 있을 수 있겠다 할 것이나, 대체적으로 전술한 내용과 그리 큰 차이는 없다고 본다. 

그러나 필자의 경험상 간혹 분양가를 무리하게 산정하는 회사도 있음을 본다. 

그럴 경우엔 분양하는데 상당한 곤란을 겪기도 하였는데, 시장조사를 철저히 해서 엄정한 분석을 거쳐 적정한 분양가를 산정하는 것만이 분양성공에 이르는 지름길임을 간곡히 얘기하고 싶다. 

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