임대차계약 종료 원상회복/원상복구의 범위

■ 임대차계약 종료 원상회복/원상복구의 범위 (대법원 1990.10. 30.선고 90다카12035 판결)

개업공인중개사가 상가건물을 임대차계약을 체결을 하고 잔대금을 정리 시 원상회복 문제로 임대인과 전)임차인이 다툼이 발생하는 경우를 많이 경험하고 있을 것입니다.

그런데 다툼의 원인을 보면 종전 임대차 계약 체결시 원상회복에 대한 조항을 계약서에 인쇄된 부동글자를 너무 맹신하여 구체적으로 원상회복에 대한 특약으로 작성하지 않음으로 그런 문제가 발생이 되고 있는 것입니다.

원상회복에서 가장 많은 다툼의 쟁점은 전) 임차인이 시설한 시설물 까지 현)임차인이 원상회복을 해야 할 의무가 있는가에 대한 문제입니다.

▶사례를 들어보면

(사례 1)
C는 독서실을 운영하려고 장소를 물색하던 중 소유자 A의 상가건물이 매물로 나와 있는 것을 확인하고. A의 상가건물을 방문하여 확인한바 마침 종전에 A의 상가건물에서 독서실을 운영한 바 있었던 전)임차인 B가 그 시설을 모두 해 둔 상태였습니다. 그래서 C는 A의 상가건물을 임차하면 그 시설을 그대로 이용할 수 있을 것이라고 생각하고 A와 임대차 계약을 체결하여 일부를 시설을 추가 개조를 통하여 독서실을 개설을 하였습니다.

(사례 2)
C는 독서실을 운영하려고 장소를 물색하던 중 임차인 B가 운영하고 있는 독서실 임대인 A의 상가건물이 매물로 나와 있는 것을 확인하고 B의 독서실을 방문하여 확인하고 임차인 B가 그 시설을 모두 해 둔 상태였으며 임대인 A 역시 임차인이 바뀌는 것에 별다른 이의를 제기하지 않고 있는 상황이었습니다. 그래서 C는 B의 독서실을 그대로 인수하면 그 시설을 그대로 이용할 수 있을 것이라고 생각하고 독서실 운영자 B로부터 그 시설을 양수하기로 한 뒤 A와 임대차계약을 체결하고 내부시설을 일부 추가개조한 뒤 독서실을 개설을 하였습니다.

위 두 사례의 사실관계는 사실상 새로운 임차인 C의 입장에서 독서실 운영에는 별다른 차이가 없습니다. 어떠한 상황이라도 전)임차인이 시설에 일부 추가하여 그대로 사용하여 독서실을 개설을 하는 상황이기 때문입니다.

그런데 이러한 사례의 경우, 임대차계약이 종료되면 새로운 임차인은 어느 정도의 '원상회복' 을 하여야 하는 것일까. 그것이 다툼의 원인이 된다는 것입니다.

▶결론을 보면 (구별을 해보면)

○ 사례1의 경우
임차인 C에게 목적물을 원상회복해 반환할 의무가 있다고 하여도 그것은 임차인 C가 개조한 범위 내 정도에 불과하므로, 임차인 C에게 종전 임차인 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다고 볼 여지가 많다. 라고 할 수 있습니다. 따라서 사례의 경우 임차인 C 가 추가로 개조한 부분을 한도로 원복회복을 하면 됩니다. 즉 임차인은 기존의 일부 시설을 임대인에게 인수하고 임차인은 추가로 설치한 시설부분에 대하여서 원상회복 의무가 있다는 것입니다.

○ 상황2의 경우
임차인 C는 종전 임차인 B가  시설한 부분과 본인이 추가한 전부에 대하여 철거하는 방법으로 원상회복을 해야 한다고 볼 여지가 많다. 는 것입니다. 임차인은 종전 임차인과의 권리금을 지불여부와 관계없이 임차인에게 인수를 하였기에 종전 임차인이 시설한 부분과 본인이 추가 설차한 부분까지 원상회복의무가 있습니다.

간단하게 생각하면 위와 같은 결론이 쉽게 수긍이 되지 않을 경우도 있습니다. 위 두 가지의 경우에 별다른 차이가 크게 보이지는 않기 때문입니다.

▶ ​원상회복의 기준으로 인용하는 대법원 판례 (대법원 1990.10. 30. 선고 90다카12035 판결) 보면

● 대법원 판시사항
이미 시설이 되어 있던 점포를 임차하여 내부시설을 개조한 임차인의 임대차종료로 인한 원상회복채무의 범위

● 대법윈의 판단
원심이 인정한 사실에 의하면 원고(새로운 임차인)는 다른 사람이 무도유흥음식점으로 경영하던점포를 임대인으로 부터 임차하여 내부시설을 개조단장 하였다는 것인바 그렇다면 원고에게 임대차종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 원고가 개조한 범위 내의 것으로서 원고는 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 원고 이전의 사람(전 임차인)이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없을 것이다
.
그러므로
(“원심으로서는 원·피고간에 원상회복에 관하여 어떠한 약정이 있었는지 있었다면 그 내용과 취지는 무엇인지, 원고가 임차할 당시의 목적물의 상태는 어떠하였고 원고가 개조 단장한 시설은 어느 것이며 피고가 요구한 원상회복의 범위는 어느 정도의 것이었는지, 그리고 실제로 원고가 원상회복을 한 것은 어떤 것이었는지를 심리, 확정하여 이에 터 잡아 원고의 원상회복의 이행여부나 손해배상책임의 유무 또는 그 범위를 판단하여야 할 것인데 원심이 여기에 이르지 아니한 것은 심리를 미진한 것”)
아니면 이유가 불비한 위법이 있다고 아니할 수 없다. 라고 판결을 하였습니다.

위 대법원 판례는 '무도유흥음식점'과 관련하여 전 임차인이 남겨둔 시설을 새로운 임차인이 그대로 이용한 사례인데, 이 때 전 임차인의 영업시설을 양수하는 형태가 아니라 임대인과 임대차계약만 체결한 사례입니다. 이러한 경우 새로운 임차인이 전)임차인이 해 둔 시설까지 전부 원상회복할 필요는 없다. 라고 판결을 한 것입니다.

그런데 이러한 설시를 어느 경우에서나 동일하게 적용할 수는 없을 것입니다.

위 대법원 판례의 내용을 자세히 살펴보면 설시 중에 "원상회복에 관하여 어떠한 약정이 있었는지 있었다면 그 내용과 취지는 무엇인지"를 심리하여 구체적 원상회복의 범위를 확정하라고 하고 있는바, 이러한 점에 비추어 보면 전)임차인의 영업을 양수한 경우까지 새로운 임차인이 원상회복의무를 개조 부분에 한정하여 부담한다고까지 해석하기는 어려워 보이는 것입니다.

● 임대차 기간 동안 통상적인 사용으로 시설(기본)이 낡아진 부분은 임대인의 영역이다

임차인이 설치한 시설물 또는 훼손한 것이 아닌 통상적인 사용으로 낡아진 부분은 임차인이 회복해야 하는 것이 아닙니다. 임차인이 통상적인 사용을 하였고, 건물의 노후로 인한 부분은 임대인의 책임영역입니다.

관련 판례
"임차인은 임대차계약이 종료한 경우에는 임차목적물을 원상에 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있는데, 원상으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모(損耗)에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다(서울중앙지방법원 2007.5. 31. 선고2005가합10027판결)"

● 임대차계약이 임대인의 귀책사유로 해지된 경우에도 임차인은 원상회복 의무를 부담합니다.

임대인의 잘못으로 임대차계약이 종료되어도 임차인은 상가건물을 원상회복하여야 합니다.

※ 대법원 판례

임대차계약이 중도에 해지되어 종료하면 임차인은 목적물을 원상으로 회복하여 반환하여야 하는 것이고, 임대인의 귀책사유로 임대차계약이 해지되었다고 하더라도 임차인은 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있음은 별론으로 하고 원상회복의무를 부담하지 않는다고 할 수는 없다. (대법원 2002. 12. 6. 선고 2002다42278판결)

위 판례에 따르면 임대인의 잘못으로 임대차계약이 해지될 경우, 임차인은 그로 인한 손해배상청구는 할 수 있으나 상가건물에 대한 원상회복 의무는 부담을 한다는것입니다.

▶ 통상적인 원상회복의 방법은

임차인이 원상회복하지 않는 대신 임대인과 임차인이 원상회복 비용으로 합의한 금액을 임대차보증금에서 공제할 수 있고, 임대인과 협의 하에 임차인이 원만한 선에서 원상회복을 할 수도 있습니다.

현실에서는 대부분 원만히 마무리가 되지만 합의가 되지 않으면, 법원에서 감정을 통하여 원상회복비용을 산정하게 되며, 원상회복해야 하는 범위와 비용에 대해서는 원상회복비를 주장하는 임대인은 주장과 동시에 입증해야 합니다. 임차인이 입주당시 상태나 형태였다는 것을 임대인이 입증을 해야합니다. 이러한 과정을 거쳐 산정된 원상회복 비용을 임대차보증금 에서 공제하고 지급하는 형태로 소송이 마무리가 됩니다.

물론 이러한 점에 대해서는 새로운 임차인과 임대인 간의 '임대차계약서'에서 자세히 다루고 있다면 그 계약서 내용에 따라 양자의 법률관계가 규율될 것입니다. 불확실성의 제거를 위해 미리 임대차계약서에 원상회복에 대하여 특약사항으로 명확하게 확정하여 계약서를 작성하는 것이 후일에 분쟁을 사전에 방지하는 것입니다.
▶ 예시특약
권리금을 임차인 상호간에 지불한 경우

1). 임차인은 임대차계약이 종료되면 기본시설을 제외한 부가 (인테리어) 시설에 대하여 전) 임차인에게 시설권리금을 지불하고 취득한 것으로 임대인에게 매수청구포기와 동시에 원상회복 범위에 포함하기로 한다.

2). 임차인은 임대차계약이 종료되면 현시설 상태로 임대인에게 명도하기로 한다.