금리와 부동산 가격과의 상관관계...

기준금리와 FRB정책금리의 그래프

부동산 매수매도 타이밍 인사이트라는 책을 보면 기준금리와 FRB정책금리와의 상관관계에 대해서 적혀 있다.

이글을 보면 왜... 금리 상승시 부동산 가격이 하락하지 않고 오히려 가격이 상승하는가에 대한 답이 적혀있다

우리가 보통 생각하면 금리가 오르면 부동산의 매수가 힘들어 부동산의 수요가 줄어 들것이고 그래서 부동산의 가격은 하락 할 것이라는 것이 우리의 보통 생각이다.

하지만, 실제로는 금리가 오르기 시작하면 부동산 가격은 상승한다라는 것이 정답이다.

내용을 살펴보면, 지난 사이클에 미국은 한국보다 앞선 2004년 6월 부터 금리를 상승시키기 시작하는데, 한국은 지금과 비슷하게 금리를 인하하여 3.75%에서 3.25%가 된다.

실제로 금리가 바닥이었던 3.25%였을때 부동산의 가격이 다시 상승하기 시작했고, 한국은 2005년 10월 부터 금리를 올리기 시작했다.

그 이후 한국은 5.25% 고점을 찍었고 그전 2005년부터 2008년까지 부동산가격은 지속적으로 상승했다.

따라서, 금리가 오르는 동안에 부동산이 침채를 통한 가격이 하락하는 것이 아니라 가격이 상승한다는 것을 알수 있다.

실제 유동성 흡수의 마지막 단계에서는 금리가 고점을 찍고 그 고점에서 일정 기간을 유지하면서 유동성을 흡수하는 기간이 발생하는데, 이렇게 유동성을 흡수하는 마지막 기간을 지나서야 자산시장이 하락하기 시작한다는 것이다.

따라서, 금리를 올리는 과정인 금리 인상기가 부동산의 고점이 아니라는 것인데 사실 2007년 8월 부터 2008년 7월 까지 대략 1년간이 고점이었다는 점이다.

그런데, 2007년 9월부터 미국이 금리를 인하하기 시작했다는 점인데... 예상한바와 같이 우리나라도 그 뒤를 이어서 금리를 인하하기 시작했다는 것이다.

금리가 고점인 상황에서 금리 인하로 변곡점을 만들며 움직인다는 것은 결국 자산시장도 고점을 찍고 하향할 것이라는 중요한 단서가 된다는 것이다.

이처럼 미국의 금리가 선행지표 역활을 해준다는 점이다.

정리하자면,

1. 미국이 먼저 금리 인상에 나섰지만 한국은 추가로 두 차례 금리를 인하하였다.

2. 미국과 대한민국 두 나라 모두 금리 인상기에는 부동산 가격이 상승하였다.
(금리가 인상을 결정하기 전에는 시중에 돈이 많이 유통이 되고 있다는 이야기이다. 실제로 금리를 올린다고 해서 동내 짤짤이 처럼 돈이 금방 거둬들여지지는 않고 일정한 시간이 흐른 후에야 금리를 올린 효과가 나는 것이다.)

3. 금리가 고점을 찍고 상당기간 그 고점을 유지하면서 유동성을 흡수하였다.
(유동성을 흡수한다라는 말은 시중에 돌아다니는 돈들을 거둬 들인다는 말이다.
따라서, 시중에 돈이 씨가 마르기 시작하면 부동산을 살 돈이 없어지기 시작하고, 수요보다는 공급이 많아지는 시점이 부동산 가격이 하락하는 시점이다. 이 시점이 되면 유동성의 문제가 되기때문에 금리 인하를 논의하기 시작한다.)

4. 금리가 고점에서 유동성을 흡수한 후 인하하기 시작하면 자산시장도 하락한다.
(이때는 이미 시장에는 자금이 모자라기 때문에 돈을 푼다고 하더라도 금방 그 효과가 나지 않는다. 따라서, 아직까지는 부동산의 수요보다는 공급이 많은 시기이기때문에 부동산 가격은 하락한다.)

5. 미국이 먼저 금리 인하를 2007년 9월에 들어갔고 한국은 1년뒤에 금리 인하를 시작하였다.

6. 한국은 미국이 금리 인하를시작하고도 1년이 지난 시점에서 2008년 8월까지 일부 투기성 부동산을 제외하면 탄탄한 흐름을 보였다.

따라서, 금리로 보는 부동산의 매각결정시기는 ...

금리가 오를떄에는 홀딩하고 미국의 금리를 인하를 시작할때 재빨리 부동산을 매각하는 것이 올바른 매도 타이밍이라는 점이다.

http://ko.tradingeconomics.com/united-states/interest-rate

실제 최근의 미국 금리를 보면 2016년 부터 변곡점을 가지고 머리를 치켜들고 있다. 2017년 2016년 12월 대비 0.5에서 1%대의 0.5%의 금리 상승이 있었다.
하지만, 미연준에서는 몇차례 금리 인상이 있을 것이라고 예고를 하고 있다.

http://ko.tradingeconomics.com/united-states/interest-rate

대한민국은 계속 하락을 하고 이다. 하지만 2016년 중반부터 2017년 현재까지 1.25%대의 금리를 고정해놓고 있다.
이론대로라면 미국의 금리가 인상을 시작했으니 앞으로 2017년 후반부터는 대한민국도 금리 인상을 시도를 할것인데, 많은 사람들이 인상을 하더라도 많이 올리지 못할 것이라는것이 예측이다.
실제 차기 정부의 국가 부채가 650조를 넘어서고 있고, 가계부채 1310조를 넘어서는 마당에 쉽사리 금리를 인상하지 못할 것이라는 것이 예측이다.

따라서, 시중의 유동성을 해하면서 까지 금리를 인상하는 것은 모험수준이라는 말이 되는 것이다.

그래서, 아직까지 당분간은 부동산의 가격상승은 그대로 가져 갈 것이라는 것이 주된 예측인 것이다.

그외, 실제 정부와 언론이 엄살을 떨 정도로 과연 심각한 부채 수준인가에 대한 고찰이 필요한데, 

참고하면 좋은 글은 '대한민국 가계부채, 심각한 수준일까?' 

http://community.joinsland.joins.com/column/column_view.asp?pno=4817&category=CATE00052&columnistID=kkwy93

보면 도움이 될듯하다.