모텔매매임대계약시 인수절차및 필요서류

1. 모텔의 매매 또는 임대차 계약시 물건에 대한 등기부등본 반드시 확인하여 소유자 및 권리관계 융자 관계를 철저히 체크해야 한다.

(이중 계약 및 위조 신분증을 가지고 사기치는 사람이 많습니다.)

 

* 주민등록증 진위 전화확인 - (ARS​) 1382

​* 주민등록증 인터넷 확인 - 전자정부민원24시(http://www.minwon.go.kr)

* 운전면허증 인터넷 확인 - 도로교통공단(http://www.koroad.or.kr)

 

2. 시설의 노후화를 체크하여 매매가격 산정시 추가 시설 보수 비용을 고려하여 매매 가격을 정하며 임대차시에는 시설의 보수, 유지 비용을 적절히 가늠하며, 비용 부담 주체(임대인, 임차인)를 명확히 하여 계약서 작성시 상기 사항을 명시하여 추후 분쟁의 소지가 절대 없도록 한다.​

 

​ * 계약시 필요한 서류

- 매도인 : 등기권리증, 부동산 매도용 인감증명서, 주민등록등본, 인감도장, 각종 세금 및 공과금 영수증

- 매수인 : 주민등록등본, 도장, 부동산거래계약신고서, 중개대상물건 확인설명서,

 

*​ 모텔 임대계약 및 근저당 전세권 설정(법무사 위임)시에 필요한 서류

- 건물주 : 등기권리증, 계약서, 신분증, 영업허가증, 인감도장, 인감증명서

- 임차인 : 신분증, 통장, 도장, 주민등록등본​

 

* 소유권이전 등기시 필요서류

- 매도인 : 등기권리증, 부동산매도용 인감증명서, 인감도장, 인감증명서, 주민등록증, 양도신고확인서, 주민등록등본

- 매수인 : 도장, 건축물대장, 토지대장, 국민주택 매입필증, 주민등록등본

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3. 모텔의 매매 또는 임대차 계약시 인수 인계할 사항(비품, 소모품, 용품)에 대해 List를 작성한다.

(List 작성시 각종 사항에 규격이나 모델 수량등을 명시해야함)

​

4. 모텔의 매매 또는 임대차 계약시 모텔 건물에 있는 노래방이나 룸싸롱 및 기타 유흥업종도 계약 사항에 포함되는 지 철저히 구분하며 ​사치성재산에 따른 개별소비세 납부 여부 및 재산세 취득세 등 각종 조세 관련된 사항도 체크해야 한다.

 

​5. 모텔 매수시 해당 모텔에 행정처분사실 유무를 확인 하고 영업권을 인수할 때까지 매도인이 행정 처분이 없는 상태로 임차 및 매매하는지 조건을 달아 행정처분에 따른 책임의 소재를 ​ 명확하게 해야 한다.

(주변시세보다 저렴하거나 급매로 나온 물건들의 경우 위 사항을 철저히 확인해야 함)​

 

6. 최종 잔금 지불시까지 매도인(임대인)은 영업 및 운영에 최선을 다할것을 계약서에 명시한다.

 

7. 매수 및 임차전 잔금 치르기 전 미리 위생관리교육 및 방화관리 교육을 받아야 한다.​

 

- 위생 교육

 

공중위생영업에 종사하는 자는 보건복지부령이 정하는 바에 따라 2년에 한번 4시간의​ ​위생교육을 이수해야 하나 수시로 있는 교육이 아닌 관계로 기회가 있을 때 미리 받아두는 것이 좋습니다.​ 교육기간이 아니면 행정관청에 각서를 제출하고 영업 시작 이후 교육을 이수할 수 있습니다.

 

- ​방화관리자 교육(현 소방안전관리자교육)

 

한국소방안전협회 : (www.kfsa.or.kr) 위 협회에서 소방안전관리자 교육을 이수하고 영업 양수일로부터 1개월 이내 소방안전관리자를 선임 선임 후 14일 이내에 관할 소방서 또는 119 안전센터에 신고해야함.

바닥 면적의 합계가 1,500제곱미터 이상인 숙박시설은 소방안전관리보조자를 추가로 선임해야 하며 선임 후 3개월 이내에 ​해당 교육을 이수해야함.

(단 1,500제곱미터 미만인 숙박업소는 관계인이 2​4시간 상기 근무시 해당 사항 제외)

 

해당 교육 및 모텔에 대한 안전점검 후에는 안전관리에 관한 법률 시행 규칙 별지 21호 서식을 작성하여 소방본부장 또는 소방서장에게 제출해야 하는데 미제출시 1년 이하 징역, 1천만원 벌금​을 내야 합니다.(진짜 빡세네요.)

 

8. ​잔금 치르기 전 매도인(임차인)에게 전기, 시설, 설비등에 대한 작동 방법을 미리 숙지해야 함 (계약서에 협조 의무를 명시하면 서로 편하겠죠??)

 

9. 매수인(임대인)은 계약시 잔금일 기준으로 모든 세금을 정산해야 하며, 혹시나 모를 공사대금 또는 시설 유지보수 대금, 비품 대금, 각종 인터넷 및 전화세 등등 철저히 확인해야 합니다.

 

10. ​잔금시 현 영업등록인과 동행 관할 시, 군, 군청 보건위생과에 가서 영업원 양도양수 신고를 해야 함. (신분증은 반드시 가져가세요)

 

11. 영업권 양수 1개월 이내에 세무서에 가서 사업자등록 신청해야 함.

 

12. ​기존의 거래를 하던 비품 및 인터넷, 영화,등등 거래처의 연락처나 거래 관계인을 미리 소개 받는것도 매우 중요합니다.

 

 

1 허가증 ( 구청:보건위생과 ) 

시기 - 잔금직후 즉시 

관할청 - 구청 : 보건위생과 

관련서류 - 개설통보서 ( 양식 ) 

- 사업자 등록증사본 

 

3. 카드 (가맹점 ) 관리업체 

시기 - 카드가맹 관리업체 최소 5일전통보 

관할 - 물건지 카드가맹점 관리업체 

관련서류 - 사업자등록증 사본 

- 대표자 신분증 ( 앞,뒤복사 / 사업자에 등재인과 동일 ) 

- 인감도장 

- 대표자명의통장 ( 사업자 등재인 통장 ) 

-가맹점가입신청서 ( 가맹점업체의 일정서류양식 ) 

 

* 잔금 이행시 " 필수 " 확인사항 

1. 행정처분 

2. 각종 제세공과금 

3. 집기 목록 리스트 이상 유무 

4. 주차장 임대시 임대료 및 임차승계 

 

《참고사항》 

 

1. 행정처분 

:청소년 유해행위 및 숙박 적발시 

- 1차 : 2개월 영업정지 

- 2차 : 3개월 영업정지 

- 3차 : 영업장폐쇠 ( 6개월이후 허가가능 ) 

 

2. 설정자 명의변경 ( 채무자 변경 ) 

- 시 기 :잔금전후 즉시 

- 관할청 : 물건지 등기소 

- 관련서류 : 설정계약서 별도작성 

- 비 고 : 단 , 공동담보시에는 매수인은 그에 동등한 대체담보를 제공하거나 , 또는 소유권이전 즉시 최초 공동담보제공자 가 현 소유권자에게 공동담보액만큼 설정 , 채무변제하거 나 매도인과 협의한다. 

 

3. 매도인 양도 신고필증 및 계약서 

- 시 기 : 중도금이후 잔금 7~10일전 작성하여 중도금이 없는경우 는 잔금전에 신고한다. 

- 관할청 : 물건지 세무서 

- 관련 서류 : 양도신고계약서 ( 검인계약서가 아니어도 관계없음 ) 

- 비 고 : 매도인의 양도신고금액이 기준시가 외일때는 ( 실거래 또 는 다운계약 신고시 ) 매수인과 협의한다. 

 

4. 양도양수계약서 작성 ( 건물분의 부가세 면제 ) 

- 시 기 : 중도금이후 잔금 7~10일전 작성하여 중도금이 없는경우 는 잔금전에 작성한다. 

- 관할청 : 물건지 세무서 

- 관련서류 : 양도 양수 계약서 (매수인 잔금전 사업자등록증 발급) 

- 비 고 : 

① 단 , 매수인이 매도인증 법인일경우는 원칙적으로 부가세를 징수한다. 

② 동질된 사업성을 매수인이 승계를 하지 못할시는 매도인에 게 건물분에 해당되는 부가세를 주도록한다. 또한 , 동질 된 사업을 양도 . 양수하더라도 6개월~12개월이상 ( 관할 세무서에 따라 다름 ) 초과가 되는 것을 원칙으로 한다. 

③ 세금계산서 발행시 ( 매도인에 부가세 지급시 )는 매수인은 전액 환급을 받을 수 있다.