농림지역의 농업보호구역에서의 전원주택 건축

[문의]

농지법 제29조 (농업진흥지역의 지정 대상) : 제28조에 따른 농업진흥지역 지정은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 녹지지역·관리지역·농림지역 및 자연환경보전지역을 대상으로 한다.

이에 따르면 농림지역과 농업진흥지역(농업보호구역, 농업진흥구역)이 중복될 수 있다고 해석됩니다.

일반적으로 외지인이 농업보호구역의 농지를 구입하여 전원주택을 건축할 수 있다고 알고 있습니다. 그리고 농림지역에서는 농어촌주택만 가능하다고 알고 있습니다. 

그렇다면

1.농업보호구역이 농림지역과 겹칠 경우에는 외지인의 전원주택 건축이 가능한지 알고 싶습니다. 

2.관리지역과 농림지역이 겹칠 경우 또는 한필지의 절반 이상은 농림지역이고 나머지는 관리지역인 경우에는 어떠한지요? 

[답변]

[첫번째 질문에 대하여]

현행법 상 농림지역에서 건축할 수 있는 주택은 농어촌주택만 가능한 것은 아닙니다.

농림지역 중 농업진흥구역에는 농어촌주택만 허용되지만, 그 이외의 농림지역에서는 일반 전원주택의 신축도 가능합니다..

농림지역 중 농업보호구역 안에 있는 농지에도 300평 미만으로는 도시인의 전원주택 신축은 현행법 상 가능합니다.(아래 조문 참조)

농지법 제32조 (용도구역에서의 행위 제한) 

①농업진흥구역에서는 농업 생산 또는 농지 개량과 직접적으로 관련되지 아니한 토지이용행위를 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 토지이용행위는 그러하지 아니하다.

1. 대통령령으로 정하는 농수산물(농산물·임산물·축산물·수산물을 말한다. 이하 같다)의 가공·처리 시설의 설치 및 농수산업(농업·임업·축산업·수산업을 말한다. 이하 같다) 관련 시험·연구 시설의 설치

2. 어린이놀이터, 마을회관, 그 밖에 대통령령으로 정하는 농업인의 공동생활에 필요한 편의 시설 및 이용 시설의 설치

3. 농업인 주택이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 농업용 시설 또는 축산업용 시설의 설치

4. 국방·군사 시설의 설치

5. 하천, 제방, 그 밖에 이에 준하는 국토 보존 시설의 설치

6. 문화재의 보수·복원·이전, 매장 문화재의 발굴, 비석이나 기념탑, 그 밖에 이와 비슷한 공작물의 설치

7. 도로, 철도, 전기 공급 설비, 그 밖에 대통령령으로 정하는 공공시설의 설치

8. 지하자원 개발을 위한 탐사 또는 지하광물 채광(採鑛)과 광석의 선별 및 적치(積置)를 위한 장소로 사용하는 행위

9. 농어촌 소득원 개발 등 농어촌 발전에 필요한 시설로서 대통령령으로 정하는 시설의 설치

②농업보호구역에서는 다음 각 호 외의 토지이용행위를 할 수 없다.

1. 제1항 각 호에 따른 토지이용행위

2. 농업인 소득 증대에 필요한 시설로서 대통령령으로 정하는 건축물·공작물, 그 밖의 시설의 설치

3. 농업인의 생활 여건을 개선하기 위하여 필요한 시설로서 대통령령으로 정하는 건축물·공작물, 그 밖의 시설의 설치

제35조 (농업보호구역안에서 할 수 있는 행위) ①법 제34조제2항제2호에서 "대통령령이 정하는 건축물·공작물 그 밖의 시설"이라 함은 다음 각 호의 시설을 말한다.

1. 「농어촌정비법」 제2조제8호의2 나목의 규정에 의한 관광농원사업으로 설치하는 시설로서 그 부지가 2만제곱미터 미만인 것

2. 「농어촌정비법」 제2조제8호의2 다목의 규정에 의한 주말농원사업으로 설치하는 시설로서 그 부지가 3천제곱미터 미만인 것

②법 제34조제2항제3호에서 "대통령령이 정하는 건축물·공작물 그 밖의 시설"이라 함은 다음 각 호의 시설을 말한다. <개정 2006.5.8>

1. 다음 각 목에 해당하는 시설로서 그 부지가 1천제곱미터 미만인 것

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가. 「건축법 시행령」 별표 1제1호 가목에 해당하는 시설[단둑주택]

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나. 「건축법 시행령」 별표 1제3호 가목·라목 내지 사목·자목에 해당하는 시설

다. 「건축법 시행령」 별표 1제4호 가목(일반음식점을 제외한다)·다목·라목(골프연습장을 제외한다) 내지 바목·아목·자목에 해당하는 시설

2. 「건축법 시행령」 별표 1제3호 아목에 해당하는 시설로서 그 부지가 3천제곱미터 미만인 것[전문개정 2006.1.20]

[두번째 질문에 대한 답변]

하나의 필지에 집을 짓는 경우, 하나의 필지에는 하나의 용도지역만 지정되므로, 일반적으로 질문하신 경우와 같은 문제는 생기지 않습니다. 

그러나 둘 이상의 용도지역이 다른 필지 위에 집을 짓는 경우에는 그런 일이 생길 수 있겠지요......건축법 상 에도 2 이상의 필지를 하나의 건축물에 대한 대지로 쓸 수 있습니다.

[아래 건축법 관련 조문 참조]

만일 건축물의 대지로 쓰려는 연접한 토지[2 이상의 필지]가 농림지역과 관리지역에 함께 걸쳐져 있는 경우에는, 작은 필지 땅의 면적이 100평 미만인 경우에는. 전체 대지는 그 중 넓은 면적의 대지에 적용할 용도지역의 규제를 받을 것으로 봅니다.[아래 국토계획법 관련 조문 참조]

참고로 하나의 필지에 대한 용도지역 지정에 있어서 관리지역과 농림지역을 겹쳐서 지정하는 경우는 현행법 상 없습니다만. 간혹 커다란 임야의 경우 지적도를 떼어보면, 하나의 필지 내에 보전산지(농림지역)와 준보전산지(농림지역) 또는 공익용산지와 임업용산지가 함께 있을 수도 있으나, 이 경우에도 해당 필지의 산지이용구분도를 떼어 보면, 실제로는 용도지역이 경계선으로 명확히 구분되어 있습니다.

관련 법조문

국토계획법 제84조 (2 이상의 용도지역·용도지구·용도구역에 걸치는 대지에 대한 적용기준 <개정 2007.1.19>) 

①하나의 대지가 2 이상의 용도지역·용도지구 또는 용도구역에 걸치는 경우 그 대지 중 용도지역·용도지구 또는 용도구역에 있는 부분의 규모가 대통령령으로 정하는 규모 이하인 토지부분에 대하여는 그 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역·용도지구 또는 용도구역에 관한 규정을 적용한다. 다만, 건축물이 미관지구 또는 고도지구에 걸쳐 있는 경우에는 그 건축물 및 대지의 전부에 대하여 미관지구 또는 고도지구안의 건축물 및 대지에 관한 규정을 적용한다. <개정 2007.1.19>

②하나의 건축물이 방화지구와 그 밖의 용도지역·용도지구 또는 용도구역에 걸쳐 있는 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 그 전부에 대하여 방화지구안의 건축물에 관한 규정을 적용한다. 다만, 그 건축물이 있는 방화지구와 그 밖의 용도지역·용도지구 또는 용도구역의 경계가 「건축법」 제40조제2항의 규정에 의한 방화벽으로 구획되는 경우 그 밖의 용도지역·용도지구 또는 용도구역에 있는 부분에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2007.1.19>

③하나의 대지가 녹지지역과 그 밖의 용도지역·용도지구 또는 용도구역에 걸쳐 있는 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 각각의 용도지역·용도지구 또는 용도구역의 건축물 및 토지에 관한 규정을 적용한다. 다만, 녹지지역의 건축물이 미관지구·고도지구 또는 방화지구에 걸쳐 있는 경우에는 제1항 단서 또는 제2항의 규정에 의한다. <개정 2007.1.19>

국토계획법 시행령 제94조 (2 이상의 용도지역·용도지구·용도구역에 걸치는 토지에 대한 적용기준) 

법 제84조제1항 본문에서 "대통령령으로 정하는 규모"라 함은 330제곱미터를 말한다. 

다만, 도로변에 띠 모양으로 지정된 상업지역에 걸쳐 있는 필지의 경우에는 660제곱미터를 말한다. <개정 2004.1.20>

건축법 第2條 (定義) 

①이 法에서 사용하는 用語의 定義는 다음과 같다.<改正 1995.1.5, 1996.12.30, 997.12.13, 1999.2.8, 2002.2.4, 2005.11.8, 2007.1.3>

1. "垈地"라 함은 「지적법」에 의하여 各 筆地로 區劃된 土地를 말한다. 다만, 大統領令이 정하는 土地에 대하여는 2 이상의 筆地를 하나의 垈地로 하거나 1이상의 筆地의 일부를 하나의 垈地로 할 수 있다.

건축법시행령 제3조 (대지의 범위) 

①「건축법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항제1호 단서에 따라 2이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 있는 토지는 다음 각 호와 같다. <개정 1999.4.30, 2002.12.26, 2003.11.29, 2005.7.18, 2006.5.8>

1. 하나의 건축물을 2필지 이상에 걸쳐 건축하는 경우에는 그 건축물이 건축되는 각 필지의 토지를 합한 토지

2. 「지적법」 제20조제3항의 규정에 의하여 합병이 불가능한 경우중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우로서 그 합병이 불가능한 필지의 토지를 합한 토지. 다만, 토지의 소유자가 서로 다르거나 소유권외의 권리관계가 서로 다른 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 각 필지의 지번지역이 서로 다른 경우

나. 각 필지의 도면의 축척이 다른 경우

다. 상호 인접하고 있는 필지로서 각 필지의 지반이 연속되지 아니한 경우

3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호의 규정에 의한 도시계획시설에 해당하는 건축물을 건축하는 경우에는 당해 도시계획시설이 설치되는 일단의 토지

4. 「주택법」 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건축하는 경우에는 동법 제2조제4호의 규정에 의한 주택단지

5. 도로의 지표하에 건축하는 건축물의 경우에는 시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 당해 건축물이 건축되는 토지로 정하는 토지

6. 법 제18조의 규정에 의한 사용승인을 신청하는 때에 2이상의 필지를 하나의 필지로 합필할 것을 조건으로 하여 건축허가를 하는 경우 그 합필대상이 되는 토지