[문재인 제19대 대통령 당선] 부동산정책 '주거복지'에 초점

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[문재인 제19대 대통령 당선] 부동산정책 '주거복지'에 초점

문재인정부의 부동산정책은 개발과 시장활성화보다는 '주거복지'에 중점을 둘 전망이다. 공공임대주택 확대, 주거취약계층 지원이 더 

10일 정부와 국회 등에 따르면 문재인 제19대 대통령 당선인의 공약에 따라 새정부가 가장 먼저 추진할 부동산정책은 도시재생 뉴딜사업이다.

문 당선인은 지난달 9일 임기 내 연간 10조원을 투자해 달동네 등 구도심과 노후주거지를 살려내겠다고 밝힌 바 있다. 특히 뉴타운·재개발사업이 중단된 후 주거기능이 저하된 지역을 재생해 연간 39만개의 일자리를 만들겠다는 계획이다.

또한 문 당선인은 앞서 공공임대 13만가구, 공공지원 민간임대 4만가구 등을 해마다 공급하겠다고 밝혔다. 이에 따라 지난 정부의 핵심사업이었던 행복주택과 뉴스테이도 유지될 가능성이 높다. 다만 수조원의 예산이 필요한 만큼 재원조달을 위한 부동산리츠 등 구체적인 방안이 필요하다는 지적이 나온다.

부동산대출을 규제하는 담보인정비율(LTV)·부채상환비율(DTI) 등은 앞으로 더 강화될 것으로 전망된다. 문 당선인은 LTV와 DTI를 완화할 생각이 없다고 밝힌 바 있다. 박근혜정부에서는 부동산거래를 활성화시키기 위해 LTV를 50%에서 70%로, DTI를 50%에서 60%로 완화했다.

더불어민주당이 부동산정책의 과제로 내세운 전월세상한제와 세입자 계약갱신 청구권 등은 추진 가능성이 높지만 일부 저항이 예상된다. 부동산 전문가들은 전월세상한제가 시행될 경우 임대시장 공급이 축소돼 전세난과 임대료 상승을 야기할 우려가 있다고 보고 있다.

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"도시재생 사업은 환영… 전월세 상한제는 시장 혼란"

[문재인 정부의 부동산 정책과 경기 전망] /전문가 14인 설문조사]

- 도시재생 사업 재원 마련은 부족

"당분간 기존 부동산 정책 유지, 집값 큰 변화 없을 것" 57%

- 임대주택 확대 실효성에 의문

재건축 초과이익환수 예정대로… 부동산 보유세 인상은 미지수

"낡은 도심을 활성화하고, 저렴한 임대주택 공급을 늘리는 건 바람직한 정책이다. 다만 재원 마련 계획은 구체적이지 않아 아쉽다."(김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장)

"문재인 대통령이 당분간 기존 부동산 정책 틀을 유지하면서 시장 추이를 지켜볼 가능성이 크다."(심교언 건국대 교수)

본지가 10일 부동산 전문가 14명을 대상으로 새 정부의 부동산 정책 방향과 향후 경기 전망에 대한 설문 조사를 실시했다. 문 대통령은 대규모 도시재생과 임대주택 공급 등 주거 복지 확대 공약을 내놓았지만, 적극적인 부동산 경기 부양이나 규제 관련 공약은 내놓지 않았다. 이를 두고 "노무현 정부 시절 급등하는 집값을 잡으려고 온갖 강경책을 썼지만, 별 효과를 보지 못했던 '학습효과' 때문 아니냐"는 해석도 나온다. 문 대통령은 과거 부동산 보유세 인상 등을 주장했지만, 정작 대선 공약집에는 관련 내용을 넣지 않았다. 문 대통령이 대통령 비서실장 등을 지낸 노무현 정부 5년 동안 서울 아파트값은 56.5% 올랐다.

부동산 전문가는 당분간 국내 집값은 큰 변화가 없거나(57%) 소폭 하락할 것(36%)이라고 예상했다. 다만 더불어민주당 주도로 국회에 발의된 전월세상한제와 계약갱신청구권 도입은 "시장에 큰 혼란을 가져오고, 정책 취지와 달리 서민 주거비 부담이 가중될 수 있다"는 이유로 반대 의견이 다수였다.

◇도시재생·임대주택 확대에 집중

문 대통령이 대선 기간에 발표한 '도시재생 뉴딜'은 임기 중 매년 10조원씩을 투입해 낡은 도심·주거환경을 개선하겠다는 내용이다. 공공기관 주도로 도시재생 사업을 확대해 해마다 100곳, 임기 내 500곳 구도심과 달동네를 서민들이 살 만한 주거지로 바꾸고, 일자리 39만개를 창출하겠다는 계획이다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 "세금을 집중적으로 투입한 지역의 부동산 가격이 크게 오를 텐데, 그 이익을 어떻게 사회에 분배할지에 대한 고민이 필요하다"고 말했다.

새 정부의 주택 공약은 장기 공공임대주택 13만 가구와 공공지원 임대주택 등 매년 17만 가구의 '공적 임대주택'을 공급하는 내용을 담고 있다. 심교언 건국대 교수는 "충분한 재원을 마련하지 않으면 국민이 정책 실효성을 체감하지 못할 것"이라고 했고, 오지윤 KDI(한국개발연구원) 부연구위원은 "땅값이 비싼 역세권 입지에 청년 임대주택을 공급하는 방안은 비용 대비 효용도가 낮다"고 말했다. 권대중 명지대 부동산전문대학원 교수는 "이미 부채가 많은 LH(한국토지주택공사) 등이 원활히 사업을 진행할 수 있을지 의문"이라며 "공공임대주택의 30%를 신혼부부에게 우선 공급하겠다는 내용은 다른 주택 수요자와 차별 논란이 있을 수 있다"고 말했다.

◇"인위적인 시장 개입 반대" 한목소리 

국회에서 추진 중인 전월세상한제와 계약갱신청구권제 도입에 대해서는 우려의 목소리가 컸다. 인위적인 시장 개입으로 부작용이 더 크다는 이유다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석위원은 "극약 처방이 될 것"이라며 "전세 공급자에게 불이익을 주면 단기적으로 전세금 폭등과 월세 가속화로 서민들의 주거난이 더 심해질 수 있다"고 말했다.

천현숙 국토연구원 연구위원은 “최근 전세 시장이 안정세를 보이고 있어 정책 실효성이 크지 않을 것”이라고 말했다.

가계부채 관리를 위한 LTV(주택담보인정비율), DTI(총부채상환비율) 강화 등 금융 규제와 재건축 시장의 최대 이슈인 재건축 초과이익 환수제는 예정대로 시행될 것이란 전망이 많았다. 그러나 박합수 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “이미 강도 높은 규제책이 시행 중이어서 새 정부가 무턱대고 규제책을 펴기에 쉽지 않은 상황”이라고 말했다.

◇"부동산 호황 기대하기 어려워"

설문에 응한 전문가들은 “새 정부 출범 이후 부동산 시장에 큰 충격은 없을 것”이라고 예상했다. 다만 금리 인상 등 외부 환경이 좋지 않고, 뚜렷한 시장 부양책도 보이지 않아 부동산 시장 활성화를 기대하기는 어려울 것이라는 전망이 많았다. 시장에 충격이 예상되는 부동산 보유세 인상은 여소야대 국면에서 당장 밀어붙이진 않겠지만, 나중에 재정 확보 카드로 쓸 수 있다는 분석이다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “과거 참여 정부의 부동산 정책에서 알 수 있듯이 세금 인상 등의 규제 강화는 일시적으로 시장을 안정시킬 수 있지만, 부작용이 더 크다”고 말했다. 최창욱 건물과사람들 대표는 “항상 정권이 바뀌면 ‘치적’을 위한 단기 부동산 처방이 난무했다”며 “다음 정권까지 이어질 수 있는 긴 호흡의 정책을 고민해주길 바란다”고 말했다.