묵시적 갱신 하루 이전 계약해지 통보하면 그담음날 계약해지 가능한가?

상가건물 임대차에서 계약상 만기일이12월 30일인경우 임차인과 임대인 서로 아무말없이 있다가 12월29일에 임차인이 계약해지통고 하였을때 묵시적 갱신이 된상태로 해석되어야 하는가 아니면 하루 뒤인12월30일에 계약해지가되는가?

주택임대차 보호법 제6조에의하면
제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

상가건물임대차보호 제10조에 의하면
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

민법639조에 의하면
제639조(묵시의 갱신) ①임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.

대법원의 판단
상가의 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통
지를 한 경우 해당 임대차계약은 묵시적 갱신이 인정되지 않고 임대차기간의 만료일에종료한다고 보아야 한다. 그 이유는 다음과 같다.
기간을 정한 임대차계약은 법률의 특별한 규정이 없는 한 기간이 만료함으로써 종료한다.

민법 제639조는 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 안에 이의를 하지 아니하는 때에는 묵시의 갱신을 인정하고 있다. 민법에 의하면 임차인이 임대차기간 만료 전에 갱신거절의통지를 하는 경우에는 묵시의 갱신이 인정될 여지가 없다.

「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조 제1항은“임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 정하여
임차인의 계약갱신요구권을 인정할 뿐이고, 임차인이 갱신거절의 통지를 할 수 있는 기간은 제한하지 않았다.

상가임대차법 제10조 제4항은 “임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.”라고 정하여 묵시적 갱신을 규정하면서 임대인의 갱신거절 또는 조건변경의 통지기간을 제한하였을 뿐, 주택임대차보호법 제6조 제1항 후문과 달리 상가의 임차인에 대하여는 기간의 제한을 두지 않았다.

상가임대차법에 임차인의 갱신거절 통지기간에 대하여 명시적인 규정이 없는 이상원칙으로 돌아가 임차인의 갱신거절 통지기간은 제한이 없다고 보아야 한다.

원심이 이 사건 임대차계약의 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월전까지 사이에 임차인인 원고가 별다른 조치를 취하지 아니한 이상, 이 사건 임대차계약은 기간만료일 전 1개월이 경과하여 묵시적으로 갱신되었다고 판단한 것은 문언해석에 반한다. 또한 상가임대차법 제10조 제1항이 임차인의 갱신거절 통지기간도 한정한것으로 해석한다면, 위 기간 이후 임대차기간 만료 전에 갱신거절 통지를 한 임차인의의사에 반하여 상가임대차법 제10조 제4항에 따른 묵시적 갱신을 강제하는 결과가 되고, 이는 상가건물 임차인을 보호함으로써 그 경제생활의 안정을 보장하고자 하는 상가임대차법의 입법 취지에도 반한다.

원심판결의 이유를 위와 같은 법리에 비추어 살펴본다. 임차인인 원고가 이 사건 임대차계약의 종료일 전에 갱신거절의 의사를 명확히 하였으므로, 이 사건 임대차계약은 그 임대차기간 만료일인 2020. 12. 30. 종료되었다. 그럼에도 원심은, 이 사건 임대차계약은 기간만료일 전 1개월이 경과하여 묵시적으로 갱신되었고, 그 후 원고의 갱신거절의 취지가 기재된 이 사건 통지가 피고에게도달한 때로부터 3개월이 지난 2021. 3. 29. 갱신된 임대차계약의 해지 효력이 발생한다고 보았다. 이러한 원심판단에는 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 따른 묵시적 갱신의 성립 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

관련 대법원 판례를 올려드립니다.