부동산 부자들은 어떻게 탈세하는가
출처: http://www.justice21.org/100713
먼저, 부동산을 많이 보유한 고액 자산가들이 자산을 증여할 때 일반적으로 어떤 식으로 탈세를 하는지 살펴보자.
1) 상속하지 말고 증여하라. 분할 증여하라.
수십억대의 총자산을 사후에 상속하게 되면 상속은 일괄과세이므로 가장 높은 세율을 적용받는다. 하지만, 사전에 증여하면 증여세는 수증자 각자에 대한 개별과세이므로 분할되면 분할되는 만큼 낮은 세율구간을 적용받는다.
이는 탈세가 아니다. 세법에서 인정되는 당당한 합법이다. 비록 사전 분할증여에 의해 상속세법이 무력화, 사문화되어 버리는 결과를 낳지만 그건 국가의 문제이지 자산가가 걱정할 문제가 아니다.
2) 부동산의 일부를 미리 처분하여 증여세를 낼 자금을 확보하라.
부동산 위주로 되어 있는 자산을 증여하면 자녀들이 수십억원의 증여세를 갑자기 마련하는 게 쉽지 않다. 그러므로 현금성 자산을 평소에 확보해두거나, 부동산 중에서 수익성과 미래가치가 떨어지는 부동산 일부를 미리 처분하여 증여세를 낼 현금성 자산을 마련해둔다.
이는 일석이조의 효과를 갖는다.
① 증여 부동산 자산 총규모를 줄임으로써 결과적으로 증여세를 적게 낸다.
② 처분한 부동산으로 마련한 자금을 자녀들에게 남몰래 현금증여 함으로써, 현금증여분에 대한 증여세를 피할 수 있다.
(남몰래 현금증여도 세무조사 들어가면 금융거래 내역, 자산변동 내역과 대조하면 들통날 수 있으므로 상세한 테크닉은 세무법인과 필히 상의하라.)
3) 부동산 일부를 자녀에게 매매하라.
증여세를 낼 자금이 충분히 확보되지 않았거나, 수증자별로 증여자산에 대한 세율구간이 다음 구간으로 높아질 경우, 보조적으로 활용할 수 있는 수단이다.
토지는 증여하고 건물은 자녀에게 매매하는 방식을 취하라. 전체를 자녀에게 매매할 경우 특수관계자에게 증여한 것으로 간주되어 세무조사의 대상이 되기 십상이다. 20억짜리 상가 건물을 토지 18억은 증여, 건물 2억은 매매로 신고하면 세무서에서도 증여세 실효세율 대비하여 눈감고 넘어갈 수도 있다.
그러면 자녀에게 매매한 형식으로 확보된 자금 역시 증여세를 낼 자금으로 충당할 수 있다. 자녀에게 매매하여 받은 돈을 다시 자녀에게 몰래 현금증여하여 증여세 낼 돈으로 활용함으로써 일석이조의 효과가 있다.
4) 미성년자에게 격세증여할 경우 차용증을 활용하라.
자녀의 수가 많으면 분할 효과로 인해 낮은 구간의 세율을 적용받을 수 있으나, 사정이 그렇지 못하면 손자녀에게까지 분할증여함으로써 세율구간을 낮추라. 비록 격세증여에 따른 할증율이 적용되긴 하나 분할하지 않는 것보다는 훨씬 이익이다.
증여세를 부담할 능력이 없는 손자녀에게 증여하는 경우, 증여세액에 상당하는 금액을 부모가 공식적으로 현금증여하여 증여세를 납부하고 현금증여에 대한 추가증여세까지 납부하는 게 합법적이고 깨끗한 방법이라고 국세청 절세 안내 책자에는 그렇게 되어있다.
하지만 부모 자식 간에 차용증(현금 대차 계약서)를 작성하여 추가증여세를 회피하는 모험을 해볼 수도 있다. 세무서에서야 탈세로 보겠지만 거기에 대항하는 장부기장 자료를 준비해둠으로써 대항해볼 수 있다. 민법 조항과 송금 기록, 장부기장을 들어 대항하면 세무서도 귀찮아서 포기할 수도 있다. 세무서에서 대법원까지 가면서 다투기야 할까. 세무서에서도 여타 부동산증여 케이스들에 있어서의 실효세율과 대비하여 크게 벗어나지 않으면 눈감고 넘어갈 확률이 높다. 다른 고액 자산가들이 하는 만큼의 탈세는 묻어서 넘어갈 수 있다. 최악의 경우에도 현금 추가증여에 따른 추가증여세와 과징금 추징당하면 그 뿐이다.